農地を売りたい・貸したい・転用したい

農地の売却・貸し出しについては、
①農地のままで売却・貸し出しを行う場合（農地法第3条）
②農地を転用して売却・貸し出しを行う場合（農地法第5条）
という2つのパターンがあります。

農地のままで売却・貸し出しを行うことから、買い手や借り手は農家（個人農家や農業法人）に限定されます。具体的には、近隣の農家や知り合いの伝手で買い手や借り手を探したり、日頃から付き合いのある農業関連団体から紹介してもらったりするケースが多いでしょう。

農地のままで売却・貸し出しを行う場合は、農業委員会の許可（農地法第3条の許可）が必要です。

実際の売買や貸し借りでは、許可申請の前に売買契約や賃貸借契約をするケースが多いのですが、この段階では許可が下りるかどうか分からないため、「不許可の場合は契約解除となる」という条件付で契約を結ぶのが一般的です。
農業委員会による審査を経て許可証が交付されると、正式に契約成立となり、農地の引き渡しを行います。

農地を宅地や駐車場などに変更することを「農地転用」といいます。
農地を転用することで、農家以外に土地を売ったり貸したりできるようになるため、幅広い対象の中から買い手や借り手を探せるようになります。
農地転用の手順などは、後述の「農地を転用する」で解説しています。

農地の貸し借りは、農林水産省が管轄する「農地バンク（農地中間管理機構）」を通して行うこともできます。

農地バンクは、「農地を貸したい人」と「借りたい人」の貸借を仲介する仕組みで、各都道府県に設置されています。貸したい農地を農地バンクに登録すると借り手を探してもらえて、条件の調整や契約の際も農地バンクが間に入ってサポートしてもらえるメリットがあります。 また、農地の貸付は原則10年以上となっており、貸付期間中は農地バンクから所有者へ賃料が支払われるため、賃料未払いの心配がありません。貸付期間が終了した農地は所有者に返却されます。

農地バンクに登録するには農業委員会による審査が必要です。まずは地域の農業委員会に相談しましょう。

農地に家を建てたり、駐車場や資材置場などにしたりする場合は、「農地転用」をして土地の用途を変更します。

農地転用については
①所有する農地を別の用途で使うために転用する場合（農地法第4条）
②農地の売却や貸し出しのために転用する場合（農地法第5条）
という2つのパターンがあり、根拠となる法律の条文がそれぞれ異なります。

農地転用をするには、都道府県知事等の許可（農地法第4条/第5条の許可）が必要です。このときの要件として、「立地基準」と「一般基準」と呼ばれる2つの基準があり、両方をクリアすると許可証が交付されます。

農地は、その農業生産力などから全部で5つの区分に分けられており、区分ごとに決められた「立地基準」によって、転用許可の可否が判断されます。

5つの区分のうち、「農用地区域内農地」「甲種農地」「第１種農地」に指定されている農地は、いずれも農業利用の優先度が高い立地であることから、原則として転用ができません。

市街化が進んでいる「第3種農地」であれば、転用は原則許可されます。所有する農地の区分が分からない場合は、地域の農業委員会に問い合わせてみましょう。

立地による許可基準に加えて、転用の確実性や、周辺環境への影響などをチェックするのが「一般基準」で、次のような条件が設けられています。

農地転用には許可が必要ですが、中には例外もあります。
都市計画法が定めた都市計画区域の「市街化区域」は、住宅や商業施設などが集まる市街地として整備されている地域です。この市街化地域内にある農地の場合は、転用に許可が要らず、届出のみでよいとされています。

所有する農地が市街化区域かどうかは、役所の都市計画課などで確認することができます。

転用する農地が「市街化調整区域」や「線引きされていない地域」にある（＝市街化区域ではない）場合は、都道府県知事等の許可が必要です。

農地の売却や貸し出しにともなう転用（農地法第5条）については、農地転用の許可申請の前に売買契約や賃貸借契約をするケースが多いのですが、この段階では許可が下りるかどうか分からないため、「不許可の場合は契約解除となる」という条件付で契約を結ぶのが一般的です。

また、農地の売却や貸し出しをせず、所有する農地を別の自分で使うための転用（農地法第4条）については、上記3～4の手順で進めていきます。農地の転用が許可されたら地盤改良や造成工事に着手し、工事完了後には法務局で地目変更の手続きを行いましょう。