土地の「基準となる価格」から相場感を掴む！

土地の取引を行うときは、相場から大きく外れることがないよう、公的機関による価格の基準を参考にするケースが一般的です。価格の基準は大きく分けて「公示地価」「基準地価」「実勢価格」「路線価」の4つがあり、目的や使い道がそれぞれ異なります。

公示地価

「公示地価」とは、都市部やその周辺にある対象地点（標準地）1㎡あたりの価格を示したもの。国土交通省の土地鑑定委員会が対象地点を選び、毎年1月1日時点の価格を判定、3月に公表しています。
公示価格は、実際の取引で起こりがちな個別の事情（売り急ぎなど）を含まない価格で、建物のない更地での評価となります。土地本来の価値が分かりやすいため、一般の土地の取引金額の指標などに用いられています。

基準地価

「基準地価」とは、各都道府県が選んだ対象地点（基準地）1㎡あたりの価格。都道府県知事が毎年7月1日時点の価格を判定し、9月に公表しています。
公示地価と同じく、一般の土地の取引金額の指標などに用いられますが、公示地価がカバーしない都市部やその周辺以外の地点も調査対象とするなど、公示地価の補完的な役割を果たしています。

実勢価格

「実勢価格」とは、実際に市場で取引される土地の価格です。国土交通省が不動産購入者を対象にアンケート調査を実施し、その結果にもとづいて四半期ごとに公表しています。
実勢価格は実際の取引価格ですから、需要と供給のバランスや土地の状況など、さまざまな要因が含まれています。似たような条件の土地が過去にどれくらいの価格で売買されたか把握できるので、土地取引の参考として用いられることが多いでしょう。

路線価

「路線価」とは、主要道路に接している土地1㎡あたりの価格のことです。国税庁が公表する「相続税路線価」と、各市町村が公表する「固定資産税路線価」の2種類があり、単に路線価という場合は前者の「相続税路線価」を指すことが多いです。
国税庁の「相続税路線価」は、相続税や贈与税を算定する際の基準として用いられ、価格水準は公示地価の8割程度です。また、各市町村の「固定資産税路線価」は、固定資産税や都市計画税などを算出する際の基準で、価格水準は公示地価の7割程度です。

4つの土地価格の基準

公的機関による土地価格の基準はWEBサイトで公表されており、手軽に調べることができます。

・国土交通省「不動産情報ライブラリ」
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices/
公示地価・基準地価・実勢価格を、地図や住所、駅名などから検索できます。
※公示地価は「地価公示」、基準地価は「地価調査」を選択。実勢価格は地図表示の「価格情報」→「不動産取引価格情報」を選択。

・国土交通省「地価公示」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html
公示地価の調査対象地点（標準地）の最新データや、過去調査のデータを閲覧できます。

・国土交通省「都道府県地価調査」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html
基準地価の調査対象地点（基準地）の最新データや、過去調査のデータを閲覧できます。

・国税庁「路線価図・評価倍率表」
https://www.rosenka.nta.go.jp/
相続税や贈与税の算定に用いられる相続税路線価を、地名や地図から検索できます。

・各市町村のWEBサイト
固定資産税・都市計画税などの算定に用いられる固定資産税路線価は、多くの市町村がWEBサイト上でデータを公表しています。市町村の資産税課などの窓口に直接問い合わせることもできます。