【専門家監修】中古住宅はローンで購入しよう!いまさら聞けない審査の基本を徹底解説

2020年3月5日

住宅ローンを借りる際に必ず通らなければいけないのが、住宅ローン審査です。審査に落ちても、なぜ落ちたのかわからないので不安になりますよね。また、中古だと審査に通りにくいといった噂を耳にしたことがある人もいるでしょう。しかし、正しい知識を持って準備をすれば、十分に審査に通ることができます。この記事では、住宅ローン審査とはどのようなものか、審査の具体的な項目などについて詳しく紹介します。

そもそも住宅ローン審査ってどういうもの?

住宅ローン審査とは、簡単にいえば融資しても大丈夫かどうかを判断する審査です。借り入れ希望者が希望額をきちんと返済していけるのかどうか、万が一返済が難しくなった際に担保になる物件なのかどうかを審査することになります。住宅ローン審査には2つの側面があり、担保となる不動産の価値と借りる人の信用度の2つで判断します。住宅ローンを組む際の全体的な流れとしては、住宅ローンの事前申し込みをして、事前審査を受けます。事前審査はおよそ1週間程度で結果がわかります。事前審査に通ったら、住宅ローンを正式に申し込み、本審査を受けます。本審査は2週間程度で結果が出て、無事に通ったら住宅ローン契約という流れになるのが一般的です。

ローンの事前審査・本審査について知ろう

住宅ローンを組む場合、事前審査を受けた後に本審査という流れになりますが、それぞれどのような審査がおこなわれるのかを見ていきましょう。

事前審査

事前審査は、「事前申し込み」の後に行われる審査です。事前申し込みでは、購入予定の物件情報や、住宅ローンをどのくらい借りたいのかといった金額などを金融機関に伝えることになります。ここでチェックされることになるのは、主に物件の金額、たとえば購入する物件の価格や、注文住宅の場合には土地や建物の見積金額と借り入れ希望者の収入や職業、勤務先などの基本情報です。事前審査は、インターネットで受けられる金融機関もあります。また、金融機関によってはこの段階で源泉徴収票などの収入を証明する公的な書類を求められるケースもあるので、必要書類を確認しておくと安心です。

本審査

本審査は、正式申し込みをするときに受ける審査です。ここでは、事前審査よりもさらに詳しく確認されることになります。売買契約書などの物件の資料や所得証明書、納税証明書などの提出も必要になってきます。この本審査に通ることで、住宅ローンの契約を結ぶことができます。

住宅ローンの審査に必要な書類

住宅ローンの審査を受けるためには、用意しなければいけない書類がいくつかあります。必要書類や必要な枚数については金融機関によって異なるため、しっかりと確認してから提出することが重要です。また、役所などで発行しなければいけない書類もあるので、できるだけ時間的余裕を持って必要書類を集めておくことも大切になります。それでは、一般的に必要になる書類を見ていきましょう。

事前調査で必要な書類

・認印
・写真付きの本人確認資料(免許証やパスポートなど)
・健康保険証
・直近2年分の源泉徴収票(会社員の場合)
・直近3年分の確定申告書(個人事業主の場合)
・直近3年分の会社の決算書(会社経営者の場合)
・直近分の返済明細表(他に借り入れがある場合)

このように、それぞれの立場によって用意しなければいけない書類は変わってきます。源泉徴収票などをきちんと保管していれば、手元にある書類だけで事前審査を受けることが可能です。源泉徴収票や確定申告書の控えを紛失してしまっていた場合でも再発行が可能なので、手元にない場合には早めに再発行手続きをしておくといいでしょう。

本審査で必要な書類

・実印
・住民票
・印鑑証明書
・最新版の住民税決定通知書または課税証明書(会社員の場合)
・直近3年分の納税証明書(個人事業主の場合)

住民票や課税証明書、納税証明書などは役所や税務署で取得する必要があります。そのため、事前審査を申し込んだ段階で取得しておくと後の手続きがスムーズに進みます。

新築・中古で審査に違いはある?

ここまで、住宅ローンの基本的な情報についてお伝えしましたが、中古住宅ではローン審査が大変だという噂を聞いたことがある人もいるでしょう。新築住宅と比べて、中古住宅のローン審査はなぜ大変だといわれているのでしょうか。これは、審査の際、どこに重きを置いているのかが関係してきます。一般的に新築住宅(マンション・一戸建て)のローン審査の場合には、借り入れ希望者の返済能力、つまり年収や年齢、勤続年数といった部分を主にみているといわれています。

一方、中古住宅のローン審査では、担保価値を主にみています。もし返済ができなくなった場合に、担保になっている住宅を売却し、残りのローンを返済できるのかが重要になってきます。そのため、築年数や立地といった物件の価値を決める部分への審査がより詳しくおこなわれます。このような理由から、新築物件よりも中古物件のほうが審査に時間がかかってしまうケースが多いのです。

絶対に押さえておきたい審査項目

住宅ローンの審査を受ける場合には、7つのポイントを押さえておきましょう。まずは、借入時年齢と完済時年齢です。基本的には最高35年の借り入れが可能ですが、完済時年齢が80歳前後と定めている金融機関が多くなっています。また、返済期間が定年退職の年齢を超える場合には、退職後の返済が可能かどうかも審査されることになります。健康状態も重要なポイントです。病歴や現在の健康状態などが確認されます。ほとんどの金融機関では団体信用生命保険(団信)への加入を融資条件にしているため、団信へ加入する際の健康状態をチェックされることになります。

次は担保評価です。担保評価とは、物件の土地や建物の価値のことです。担保評価によって融資上限が変わってくることもあるため、住宅ローンを組む場合には気にしておきたいポイントになります。勤続年数も大切です。勤続年数によって、安定した返済が続けていけるかどうかの判断がなされます。短期間での転職を繰り返している場合には、審査が厳しくなってしまうケースもあります。年収では、融資可能額を判断されます。直近の年収を参考にして、無理なく返済していけるかどうかなどを審査します。

返済負担率も押さえておきたい項目です。返済負担率は金融機関ごとに基準が決められており、平均で30~35%ぐらいに定められているところが多いです。借り入れ金額が返済負担率を超えない場合には、頭金なしでのフルローンが可能になります。最後は債務状況です。基本的にブラック情報がある場合はローンを組めないことがほとんどです。たとえば、他のローンを滞納している、公共料金の滞納を繰り返しているといった場合には注意が必要になります。これらの情報は、個人信用情報機関で管理されているので、不安があれば事前に問い合わせて確認してみるといいでしょう。

よくある2つの疑問にお答え!

住宅ローンを組む際に、よく聞かれる2つの疑問についてお答えします。

1.事前審査に通って本審査に落ちることはある?

あります。たとえば、事前審査後にローンを組んだり、クレジットカードの支払いを滞納したりするなど、事前審査の時と状況が変わった場合には、本審査に落ちるケースもあります。審査に落ちなくても、融資額が減額されてしまう場合もあります。最悪の場合には、ローン自体借りられなくなることもあるので、注意しましょう。

2.他のローンを返済していると不利になる?

車のローンや奨学金など、返済中のローンがある場合には、その返済分も考慮して審査されることになります。これにより、一概に住宅ローンが借りられない、もしくは融資額が減額になるといったことはありませんが、返済中の金額や返済状況などによっては減額などもありえます。他のローンを返済しているからといって、必ずしも不利になるとはいえません。

中古物件の住宅ローン審査クリアには、正しい知識と準備がカギ!

住宅ローンとはどのようなものなのか、審査の内容や新築・中古での違いなどについて紹介してきました。住宅ローンの審査に不安を抱えている人も多いでしょうが、しっかりと住宅ローンの手続きについて確認した上で、適切な準備をして臨めば恐れることはありません。この記事を参考に、申し込む金融機関の説明も確認の上、夢のマイホームを手に入れましょう。

執筆者プロフィール

大間 武
大間 武

大間 武(ファイナンシャルプランナー)
飲食業をはじめ多業種の財務経理、株式公開予定企業などの経理業務構築、ベンチャーキャピタル投資事業組合運営管理を経て、2002年ファイナンシャルプランナー として独立。2005年株式会社くらしと家計のサポートセンター、NPO法人マネー・スプラウト設立。「家計も企業の経理も同じ」という考えを基本に、「家計」「会計」「監査」の3領域を活用した家計相談、会計コンサル、監査関連業務、講師・講演、執筆など幅広く活動。


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