【専門家監修】知っておくべき中古住宅の選び方!ポイントを徹底解説

2020年4月8日

住宅の購入には高額な資金が必要なため、失敗はしたくありません。特に中古住宅は、新築住宅と比べてよくわからない部分が多く、不安を感じている人もいると思います。満足度の高い住宅を購入するためには、事前にしっかりと情報収集を行い、自分の目で確認することが重要です。今回の記事では、中古住宅を選ぶ際のポイントについて解説します。

1.中古住宅選びのポイント

ひとくちに中古住宅といってもさまざまな物件があり、購入する人によって選び方の基準もさまざまです。例えば、ある人は立地条件を優先し、またある人は予算や資金計画を重視します。将来の売却も視野に入れ、資産価値を考えて選ぶ人もいます。購入する人によって重視するポイントは異なりますが、理想の住まいを手に入れるためには、しっかりとした基準を持って選ぶことが大切です。

購入する人それぞれの価値観や基準とは別に、中古住宅の購入には絶対に外せない基本的なポイントがあります。これから解説するポイントを押さえながら、それぞれの価値観も加えて中古住宅を選ぶようにしてください。そうすれば、中古住宅購入で失敗する可能性は低くなるでしょう。

2.ポイント1.敷地の条件

一度中古住宅を購入してしまうと、敷地の条件は建物のように取り替えが効きません。そのため、中古住宅を購入するときには、事前にしっかりと敷地の状況を確認しておく必要があります。

まず、敷地の境界は必ず確認しましょう。敷地の境界を実際に目で見て、コンクリート杭や金属プレートなどの境界標があるか、破損していないかを確認します。もし境界標がなければ、売主の責任で設置してもらいます。また、境界がある場合も不明な場合も、売主から必ず境界確認書を提出してもらいましょう。敷地の境界がわからない場合、のちのちトラブルの原因になります。

次に、前面道路についても確認をしましょう。前面道路とは、敷地が接している道路のことをいいます。法律では、建物を建築する敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していることが必要です。この条件を満たしていないと、購入した中古住宅を将来建て替えたくても建築の許可が下りず、また売却もできません。

なお、道路幅が4m未満の場合でも、原則として道路の中心から2mの線まで敷地を後退させる「セットバック」を行えば、建て替えが可能になります。ただし、建て替え前よりも使える敷地面積が減ってしまいます。

また、前面道路が私道の場合、私道に持ち分があるかを確認することも大切です。もし持ち分がないと、建て替え工事の際に、工事のための車両を通行させたり水道やガスを引いたりするために道路を掘削することが難しくなります。

このように、前面道路の種類、道路幅、公道・私道の区別を把握しておくことはとても重要です。その他にも、隣地からの越境物はないか、水道管や下水管が隣地の地下を通っていないかなど、将来トラブルになり得る原因がないかをきちんと確認しておきましょう。具体的には、不動産会社が作成する「重要事項説明書」をよく読んで、不明点や疑問についてきちんと説明してもらうことが大切です。

3.ポイント2.建物の構造

日本は地震大国といわれています。そのため、中古住宅を購入するときも建物の耐震性の確認は重要です。具体的には、建築された年と耐震等級を確認します。

耐震基準は1981年6月に改正されたので、同年5月以前に建築許可を取得した建物は、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高いといえます。そのため、1981年6月以降の中古住宅を購入すれば基本的には安心ですが、木造住宅については、2000年6月にさらに高い基準に変更されています。より安心を求める人は、その年以降に建築された中古住宅を購入しましょう。

次に、耐震等級の確認です。耐震等級とは、2000年に開始した「住宅性能表示制度」を利用した住宅について認定される地震に対する強さの基準で、耐震等級1(数百年に一度起こる地震の力でも倒壊しない)から耐震等級3(数百年に一度起こる地震の力の1.5倍でも倒壊しない)まで3等級あります。高い等級ほど安心できるため、耐震性を重視する人は、売主に確認をしてください。ただし、2000年以降に建築された住宅でも、住宅性能表示制度を利用していなければ耐震等級はわかりません。その場合、売主に耐震診断をしてもらうと良いでしょう。

住宅ローン控除についても、築20年以上の戸建住宅の場合、現行の耐震基準を満たしているという証明がないと受けることができません。築20年以上の中古住宅の購入を検討する場合は、売主に申請してもらい証明書を取得するようにしてください。

4.ポイント3.設備関係

設備関係では、特に水回りと電気配線のチェックが重要です。

水回りについては、配管の状態や水漏れ、周囲の結露の状態などを確認します。水漏れや結露は建物を傷める原因になります。また、水回りのリフォームは高額になるため、購入前に必要な工事の見積額を出してもらうと良いでしょう。

一方、電気に関しては配線の状況を確認します。一般的に中古住宅は電気の総容量が小さく、契約アンペアも30アンペア程度です。またエアコンや電子レンジなどの専用回路がない住宅も多くあります。しかし最近の新築住宅では、電化製品が多く、使用する電気の量も大きいため、50アンペア以上の契約も珍しくありません。必要に応じて配線や専用回路を増設し、契約アンペア数も電気の使用量に合うアンペア数に上げておく必要があります。

5.ポイント4.建物の外回り

建物の外回りも忘れずにチェックしましょう。

外壁、屋根材の損傷や剥がれは雨漏りの原因になります。また、床下や屋根裏の状況も調べ、玄関ドアや窓などの外部建具の建て付けなども実際に開閉をしてチェックしましょう。建具の建て付けに違和感があれば、柱や梁が歪んでいる可能性もあります。さらに、基礎は家の土台となる部分なので、入念にチェックしましょう。

建築士などの専門家にチェックを依頼するのも良いでしょう。

6.ポイント5.資金計画

住宅購入には、物件の価格以外に、登記費用、印紙代、融資費用、火災保険料など、さまざまな費用がかかります。また、物件を紹介してくれた不動産会社に支払う仲介手数料も必要です。

特に中古住宅は、新築住宅に比べ老朽化が進んでいるため、修繕費がかかりやすいといわれています。そのため、修繕費やリフォーム費用も予算や返済計画にきちんと盛り込んでおきましょう。その上で、「リフォーム費用を含めても新築住宅よりコストパフォーマンスが高いのか?」をもう一度考えてから購入の判断をしましょう。

7.ポイント6.不動産の財産的価値

不動産の財産的価値は、建物の価値とその土地の価値に分けられます。建物は、一般的に築20年が経つと市場価値がなくなるとされていますが、最近では耐震補強や大規模なリノベーションにより付加価値を高めている中古住宅もあります。

土地の資産価値は、利便性などの立地、周辺の環境、敷地形状、前面道路などによって決まります。また、一般的に都心部や駅の近くは土地の価格が下がりにくい傾向があります。将来、住み替えや売却を考えている人は、売りやすさや資産価値の維持も考慮しましょう。

中古住宅は魅力がいっぱい!

中古住宅の選び方について、いくつかのポイントを解説してきました。

中古住宅には比較的購入しやすい価格、リフォームやカスタマイズの自由度の高さなど、新築住宅にはない多くの魅力があります。自分のこだわりを大切にしつつ、プロの意見も参考にしながら、納得の行く満足度の高い中古住宅を手に入れてください。

執筆者プロフィール

橋本 秋人
橋本 秋人様

橋本 秋人(FPオフィス ノーサイド代表  CFPⓇ、FP技能士1級、不動産コンサルティングマスター、終活アドバイザー )
東京都出身。大学卒業後、住宅メーカーで30年以上相続対策・不動産活用を担当。2016年に早期退職し、FP、不動産コンサルタント、終活アドバイザーとして独立。講演、執筆、不動産コンサルティング、相談等を中心に活動。ホームズ不動産投資にコラム連載中、その他メディア執筆多数。在職中に不動産投資を始めた元サラリーマン大家でもある。


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