【専門家監修】新築住宅の保証って?種類や期間について知ろう

2019年10月22日

新築住宅の保証って?種類や期間について知ろう

夢のマイホームを手に入れる上で、保証の内容や期間は事前に確認しておきたいところです。しかし、保証約款には法律的な専門用語が並べられ、聞きなれない文言も多く目にします。また、新築住宅の保証には複数の種類があり、建築会社によっても異なりますので、今回は新築住宅の保証について詳しく解説します。知らなかったと後悔することのないように事前に確認をしておきましょう。

新築住宅に対する保証の種類

新築住宅の保証の範囲は、部位別に大きく2つに分けられ、それぞれ保証内容や保証期間が異なります。1つ目は建物の基礎や屋根などの主要な構造部分に対する保証、2つ目はキッチンやお風呂などの設備、窓サッシやクロスなどの建具や内装などに対する保証です。
また、保証には法律で定められているものと、建築会社が独自に決めているものがあります。法律では「瑕疵担保責任」によって一律に保証の内容が定められています。一方、建築会社の保証は、会社ごとに保証内容や保証期間が異なるため、それぞれ確認することが必要です。

新築住宅の「瑕疵担保責任」と関連する法律

瑕疵とは、引き渡された住宅に契約どおりの性能や品質が確保されていない状態を意味する言葉です。住宅の瑕疵担保責任は、瑕疵があった場合に、新築住宅の建築を請け負った建築会社や分譲住宅を販売した不動産会社(以下、建築会社等)に補修や契約解除、損害賠償を請求することを認めたもので、民法で規定されています。民法では、瑕疵担保責任の期間を、瑕疵があることを知ってから1年以内としています(民法570条)。
しかし、高額な買い物であり、長く住み続ける住宅の場合、瑕疵担保責任の期間が1年では短すぎて消費者が保護されないという観点から、2000年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律(通称:品確法)」が施行され、建物の「構造耐力上主要な部分」や「雨水の侵入を防止する部分」に関しては10年間の瑕疵担保責任が義務付けられました。
「構造耐力上主要な部分」とは、基礎や柱、梁、小屋組、屋根組などの構造として必要な部分を指しています。フローリングやクロスなどの仕上げ材やキッチン、風呂などの設備類は含まれません。「雨水の浸入を防止する部分」とは、屋根、外壁、開口部を指しています。
一般的に、建築後10年以内の瑕疵に対しては2,000万円を上限として保険が適用されます。不具合があった場合にはこの保険を使い建築会社等が修理しますが、万が一、建築会社等が10年以内に倒産した場合にはこの保険を使って他の建築会社に修理を依頼できる仕組みとなっています。ただし、この保険の適用範囲は住宅の品質確保の促進等に関する法律で規定された「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみですので注意が必要です。
2005年には、耐震偽装問題が取り沙汰されました。問題となったマンションは建替えが必要となりましたが、分譲した不動産会社が債務超過に陥り倒産してしまったため、多くの購入者は今までの住宅ローンにプラスして建替え費用の多くの部分を負担することになってしまいました。このような問題から購入者を守るべく、2009年に施行されたのが「住宅瑕疵担保履行法」です。
この法律によって、建築会社等は瑕疵担保責任を果たせるよう資力を確保することが義務付けられました。具体的には、住宅瑕疵担保責任保険の加入か保証金の供託のいずれかの方法によります。ただし、両者には支払われる保険金の限度額に違いがありますので注意してください。

建築会社によって保証内容は違う

法律では、構造耐力上主要な部分および雨漏りの瑕疵担保責任期間を10年としていますが、住宅メーカーを始め多くの建築会社では、法律とは別に独自の保証システムを定めています。建物の構造や雨漏りなどに対する保証期間は建築会社によって異なり、20年の会社もあれば60年の会社もあるので確認が必要です。
なお、内装や建具などは主要構造部分と比べて短く、1年や2年などとなっています。設備機器についてはメーカーの保証期間となるため、合わせて確認するようにしてください。建築会社によっては、主要な設備のみ10年程度保証している場合もあります。

建築会社によって保証期間が違う理由

住宅メーカーを始めとする多くの建築会社が、法律で定められている期間を超える長期の保証期間を定めています。その狙いは、保証期間の長さをセールスポイントとしてアピールすることにより、安心して契約できるイメージをつくり出し、より多くの契約を取り付けることにあります。実際には建築時にきちんと工事をしていれば大きな問題が発生することは少ないため、長い保証をつけても建築会社側の負担は少ないとも考えられます。保証期間が長い建築会社は品質に自信を持っているとも言えるかもしれません。
しかし、保証を継続するためには有料のメンテナンスを条件としているケースも多いのが実情です。それにより建築会社はメンテナンスによる収益確保を狙っていることもあります。

住宅の保証を受けるための注意点

新築住宅の保証内容はさまざまですが、建築会社等が定める期間ごとにメンテナンスを実施しないと、保証が受けられなくなる場合がありますので注意してください。また、メンテナンスには無料の項目と有料の項目が設けられていることが多く、どの項目が有料になるか、保証の継続に必要であるかも確認しておくと良いでしょう。さらに、他の会社によるメンテナンスやDIYなど、建築した会社以外での改築や修繕を勝手に行うと、その内容によっては保証を継続することができなくなることもありますので注意が必要です。
これらの保証の内容や条件は建築会社によって細かく決められています。契約した後に知って後悔することのないように、契約前にしっかりと確認しておきましょう。

保証内容を理解して新築住宅を契約しよう

新築住宅の契約ではさまざまな保証を受けられます。法律で義務付けられたもの以外にも、建築会社が独自に設定しているものも多くあるので確認するようにしてください。住まい探しや快適な生活に役立つ情報コラムサイトの住まいの情報ナビでは、新築住宅にまつわる情報を掲載していますので、サイトを訪問して情報収集し、保証内容をきちんと理解して新築住宅を契約しましょう。

執筆者プロフィール

橋本 秋人様

橋本 秋人
橋本 秋人(FPオフィス ノーサイド代表  CFPⓇ、FP技能士1級、不動産コンサルティングマスター、終活アドバイザー )
東京都出身。大学卒業後、住宅メーカーで30年以上相続対策・不動産活用を担当。2016年に早期退職し、FP、不動産コンサルタント、終活アドバイザーとして独立。講演、執筆、不動産コンサルティング、相談等を中心に活動。ホームズ不動産投資にコラム連載中、その他メディア執筆多数。在職中に不動産投資を始めた元サラリーマン大家でもある。

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