【専門家監修】家賃収入で生活したい!基本の仕組みとポイントを紹介

2021年4月29日

多くの人は、家賃収入による生活に憧れたことがあるのではないでしょうか。仕事がつらかったり収入が少なかったりすると、そのような願望が強くなりやすいです。とはいえ、収益化の仕組みは容易なものではないため、安直な気持ちで始めないようにしなければなりません。この記事では、家賃収入の基本を詳しく説明し、それを得るために役立つポイントも紹介します。

そもそも家賃収入とは?

家賃収入とは、その名のとおりアパートやマンションなどの賃料がベースとなる収入です。このような収益物件を入手し、貸し出しによって入居者から賃料を得ることがビジネスモデルとなっています。誤解されやすいのですが、対象となる物件は必ずしもアパートなどの集合住宅とは限りません。たとえば、戸建てを貸し出しているケースもありますし、居住を目的としない建物も対象になるのです。後者の例としては、コインランドリーやテナントビルといった商業用のものが挙げられます。このように用途や形態に関しては幅広く、駐車場のような建物以外の物件も該当するので、最初に正しい認識を持っておきましょう。

なお、定期的に得られるという点に関して、家賃収入は一般的なサラリーマンが受け取る給料と似た部分があります。ただし、所得の種類はまったく異なるので混同しないようにしましょう。労働の対価として被雇用者に支払われる賃金は給与所得に分類されます。具体的な金額は、労働量や成果などを踏まえたうえで、人事評価の基準に照らし合わせて決定されるのが一般的です。一方、家賃収入は不労所得というカテゴリに属しており、金額は物件を借りる人との契約によって決まります。双方の合意のもと、それを賃料として月ごとに支払ってもらうことになるのです。

家賃収入を得る方法の種類

家賃収入を得る方法にはいくつかの種類があり、以下に挙げるのは代表的なものです。1部屋や数部屋のようにマンションなどの1区画を買って、それを貸す方法は区分所有投資と呼ばれています。資金が少ない初心者などは、購入価格が安くて管理しやすいワンルームマンションが良いでしょう。また、駅周辺などニーズが多い立地なら、入居者が退去した場合でも次の借り手が見つかりやすいです。そのため、空室の長期化によって収入がダウンするリスクを小さくできます。

戸建て、すなわち一軒家を貸し出す方法は戸建投資と呼ばれ、家賃収入を安定させやすいことが特徴です。なぜなら、いったん入居すると、しばらく暮らし続けるケースが多いからです。延べ床面積が大きいのでファミリー世帯向けとして扱うことが一般的ですが、シェアハウスにして複数の人と契約するという選択肢もあります。その他に、マンションやアパートを1棟まるごと所有し、入居者を集めて家賃収入を得る方法も定番です。たいていの場合は、最初の物件購入に際し、数千万〜数億円という多額のローンを組むことになります。しかし、1棟分の部屋をすべて貸せるので、あまり時間をかけなくても大きな収入が期待できるでしょう。

さらに、新築1棟アパートを買うほどの余裕がない場合、ある程度の収入を見込める人や資金を準備できる人には、中古1棟アパートを購入するという方法もあります。安く入手した古い物件でも、リフォームをしっかり行えば、室内に関しては、新築と変わらない状態に戻すことも可能です。

全てが手元に入るわけではない!

上述の方法で家賃収入を得られるようになっても、全額が手元に残るわけではありません。アパート経営をはじめとして、物件の貸し出しで収益を生み出すことは事業の一つです。そのため、支出がある点も意識しておく必要があります。物件の購入時だけでなく、運用が始まってからも資金は出ていくので気を付けましょう。経費や固定資産税などが主な項目であり、家賃収入からそれらを差し引いた金額が、手元に残る最終的な収益になるのです。その他に差し引くべき項目の例を以下で説明します。

物件を入手する際に金融機関から融資を受ける人は多いです。この場合は、完済するまでローンの返済をしなくてはなりません。ローン返済費は融資の元金と利息の合計で構成されています。また、アパートなどの管理は負担が大きいので、不動産管理会社に任せるケースも少なくありません。この場合は管理委託料の支払いが発生し、そこには入居者募集の宣伝費や共用部分の清掃費など多様な費用が含まれています。さらに、物件の損害や劣化を直すためのコストも、建物修繕費として計算に入れることが大事です。物件を所有するにあたり、火災保険や地震保険などに加入しますが、各種保険料も費用に該当します。

なお、所得税や住民税を納付するための資金も必要です。これらの課税額は、それぞれの税率を不動産所得に乗じることで計算できます。

家賃収入で生活するためのポイント

長期的に家賃収入で暮らしたいなら、収支をプラスに保つことが大切です。不動産投資においては、上述のような支出だけでなく、実際には支払いが生じない減価償却費なども考慮しなければなりません。それらも踏まえて収支のシミュレーションを実施し、資金繰りに問題が生じないことを事前に確かめましょう。ローン金利や将来的な修繕費などもチェックし、早い段階で収支計画を立てておくと、キャッシュフローを円滑に回しやすくなります。

また、安定した家賃収入を望む人にとって空室の存在は大きな問題です。そのリスクを減らしたい場合は、入居のハードルとなる条件を低くしなければなりません。たとえば、敷金や礼金を下げると借りやすくなりますし、フリーレント期間を設けることも一つの手です。世間のニーズに合わせて設備を増設するなど、物件の魅力をアップさせる工夫も重要な空室対策になります。なお、節税を意識しながら適切に確定申告を行うこともポイントです。経費の計上に抜けが多いと、所得税や住民税が跳ね上がって困るケースもあるので注意しましょう。

ただし、経費として不適切な出費まで計上すると、追徴課税や延滞税が発生してしまいます。そのような事態を回避したいなら、経費に含めてよいか判断しづらいものに関して、税理士などに相談しておくと安心です。

シミュレーションが大事!

家賃収入について、基本的な仕組みや実践のポイントを説明してきました。生活できるほどの収益を出すのは、実はそれほど単純に達成できることではありません。とはいえ、事前の準備をしっかり行えば実現の可能性を高められます。家賃収入で暮らしたいと考えているなら、キャッシュフローのシミュレーションを十分に実施しておきましょう。

執筆者プロフィール

髙野 友樹
髙野 友樹様

公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。
不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。
現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。


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