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投資業界で耳にすることが多い「レバレッジ」という言葉。これは、小さな力でも大きな力を生み出すことができるというテコの原理のように、「少額の自己資金からでも大きな投資効果を得ること」を指します。そこで、この記事では不動産投資で得るレバレッジ効果にはどのようなメリットやデメリットがあるのかについて詳しく解説します。

不動産投資のレバレッジ効果とは何か？

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、多額の融資を受けて不動産投資をはじめ、スタート時の自己資金が少ない状態でも大きな利益を目指すことができるものです。たとえば、「自己資金が500万円のみ、利回り10％」の不動産投資では年間収入が50万円のみになります。しかし、「2000万円（自己資金500万円＋借入金1500万円）で利回り10％」の不動産投資であれば、年間収入は200万円と150万円も増やすことが可能です。借入金には利息の支払いが付きものですが、不動産投資の利益アップになるのであれば、利益を支払ったとしてもレバレッジをかける価値があります。

メリット1：投資効率が上がる

先に挙げた通り、自己資金500円のみで利回り10％、年間収入50万円となる不動産投資が、レバレッジをかければ年間200万円と効率が4倍になります。ただ、そのまますべてが利益になるのではなく、借入金1500万円、金利3％であれば、年間45万円の利息がかかります。不動産投資の年間家賃収入200万円から利息分45万円を引いても年間収入として155万円を得ていることになり、その投資効率は3倍以上です。

メリット2：保険効果が高くなる

不動産投資をする目的で融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入できるケースが少なくありません。これは、借入金の返済期間中に加入者が死亡あるいは高度障害状態になったことで返済ができなくなり、投資物件を遺族が相続した場合に有効なシステムです。融資を受けた本人の家族は返済を引き継ぐ必要がないという生命保険になっています。つまり、残っている借入金の返済がなくなり、賃貸収入が増えるという点がメリットです。

投資を行っていた人物が家族の大黒柱だった場合、収入減少によって生活苦になることも有り得ます。ところが、団体信用生命保険に加入できていれば、物件から得る収入で生活を支えることも可能です。また、遺族が物件を売却することも可能なため、残債を気にすることなく売却ができ、売買代金から諸経費を引いた金額がそのまま利益となります。このように、不動産投資でレバレッジをかけると高い保険効果を得ることができます。

デメリット1：借入れリスクが高まる

レバレッジをかけることで大きな利益を得ることが期待できますが、同時に毎月の返済が発生します。投資した不動産で空室が出なければ毎月安定した家賃収入があるため、返済に問題もありません。ところが、空室が発生して、家賃収入が返済額を下回ってしまうと、自己資産から支払うことになるため、マイナスになってしまいます。大きなレバレッジをかけるほど返済額も大きくなり、万が一、何らかの原因で大量の空室が出た場合、自己破産につながるリスクがないとはいえません。借入れリスクを避けるためのポイントは「空室リスクが低い物件に投資をすること」「レバレッジをかけすぎないこと」です。万が一のことがあっても、実生活に影響が出ないように不動産投資を行いましょう。

デメリット2：金利上昇のリスクがある

借入金の金利は常に一定というわけではないため、将来的に上昇する可能性もあります。もし、金利が上昇してしまうと、レバレッジをかけない自己資金のみで行う投資より利益が下がることになりかねません。このような状態を「逆レバレッジ」といいます。借入額が大きい場合、金利が数％上昇したとしても毎月の返済額が大きく増加することから、収入が減少することは回避不可能です。また、借入れリスクは物件の選び方を工夫することで避けることもできますが、金利に関しては融資している会社側で決めることなので回避することができません。

特に、購入金額が高額な都心部の物件、新築あるいは築浅の物件の場合は逆レバレッジも起こりやすいため、物件選びは慎重に行う必要があります。そのため、金利上昇のリスクも考慮したうえで、投資計画を立てる必要があるでしょう。

イールドギャップを高めることが成功の秘訣

不動産投資では「レバレッジ効果を高める＝イールドギャップを高める」といっても過言ではありません。イールドギャップとは、利回りと借入金の金利との差額を指します。イールドギャップが大きいほど利益も増えるため、不動産投資でレバレッジをかける際には重視すべき点です。イールドギャップを高めるためには高利回りの物件を購入することが効果的で、逆にイールドギャップが小さな不動産投資ではわずかに金利上昇した場合でも逆レバレッジ状態につながります。

ここで注意すべき点は、イールドギャップの高さだけに注目をするのではなく、融資期間も考慮することです。イールドギャップが高い場合でも、融資期間が短ければ年間の返済総額が増えるので利益が伸びにくくなります。

事前に入念なシミュレーションをおこなう

不動産投資の年間収入は投資額、利回り、借入利息から簡易的に求めることが可能です。ただ、空室率が変動したり、金利が上昇したりと不確定要素があることから、実際に得る利益が計算通りになるとは限りません。将来的に利益が上がる物件や安定した利益を得やすい物件を購入し、最悪のケースも想定したシミュレーションを行うことが重要です。投資物件の空室が多ければ、それを減らす対策として家賃を下げる可能性も有り得ます。どのような状況になったとしてもすぐに対処できるように、さまざまなパターンを想定して事前シミュレーションを行いましょう。

投資する金額が高額になるほど大きなリスクが出やすいため、しっかり理解したうえでレバレッジをかけることが大切です。気に入った物件を見つけたときには、まず毎年の収支についてのシミュレーションを不動産会社に問い合わせみるのも有効な方法といえます。

不動産投資でレバレッジをうまく活用しよう

不動産投資におけるレバレッジは、上手に活用することで大きな利益を得ることが期待できます。また、投資効率や保険効果を高めることができる点が最大のメリットといえるでしょう。ただし、借入れリスクや金利上昇リスクが起こるリスクもあります。不動産投資の成功率を高めるためにはイールドギャップを高めることを重視し、慎重にシミュレーションを行ったうえでレバレッジの活用をするのがおすすめです。

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