【専門家監修】新築一戸建てを買いたい!住宅ローンの種類と審査

2020年9月5日

新築一戸建てを購入するときは、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、実際にはどのような住宅ローンが利用できるのか、妥当な借入額はどれくらいか、また審査方法などについて詳しく知りたい人は多いのではないでしょうか。そこで、この記事では住宅ローンの選び方や審査基準、基本的な流れなどについて解説していきます。

1.新築一戸建て費用はいくらくらいが妥当か

新築で一戸建てを購入する際、まず決めておかなければいけないことの一つに購入費用があげられます。家は毎日暮らす空間です。快適であるとともに、外観デザインや間取りに素材など叶えたい希望はいろいろあるでしょう。しかし、実際に自分が払える金額には限界があります。現実を見て予算を決めなければなりません。家を購入するにあたってどこまで費用をかけられるかは、頭金+住宅ローンの借入額で決まります。自分に見合った購入費用を算出するには、まず自分の預貯金がどれだけあるか、そしていくらまで借入が可能か調べてみることです。

しかし、たとえ金融機関から高額の借入が可能だとしても、冷静に考える必要があります。これは預貯金についても同じで、すべてを頭金につぎ込んでしまうのはやや危険な行為といえます。希望通りの家を購入することは大切ですが、購入した後の生活も重要であるためしっかり考えておきましょう。例えば、病気などで働けない期間が出てくるかもしれませんし、社会情勢の変化によって収入が減少するかもしれません。そのようなときに暮らしを守れるだけの蓄えが必要となってきます。そして、住宅ローンの返済を滞りなく続けることも重要なポイントになります。もしも住宅ローンの返済や固定資産税の支払いができなくなれば、せっかく購入した新築一戸建ての家を手放すことになるかもしれません。

住宅ローンの返済は長期にわたるものです。完済するまでの間どのようなことが起こるかは誰にもわかりません。何か起こったときでも慌てずに対応できるよう、余裕を持って購入費用を決定することが重要です。年間で住宅ローンの返済にあてる額は、年収に対して25%以内に抑えておけば安心ラインだといわれています。例えば、年収800万円の世帯なら年間の住宅ローン返済額は200万円までが妥当ということになります。しかし、実際には家族構成なども考慮して決めることになるので多少の変動はあります。自分にとっていくらまでなら安定的に払えるのか、住宅ローンの返済をシミュレーションして検討することがポイントです。

2.住宅ローンの種類

次に知っておきたいのは住宅ローンの種類です。ここでは、一般的な住宅ローンを3つ紹介していきます。

民間銀行ローン

民間の銀行が扱っている住宅ローンには「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」の3つがあります。民間銀行の住宅ローンは金利がやや高めに設定されている傾向はあるものの、その分審査が通りやすいという特徴も持っています。もちろん、必ず通るということではありませんが、給与口座や定期預金など普段から付き合いのある銀行であれば相談しやすいといえるでしょう。

財形住宅融資

財形住宅融資とは、勤務先で財形貯蓄をしている人が利用できる住宅ローンです。財形貯蓄は給与から天引きされる形になっているため、意識せずに自然に貯まっていくというメリットがあります。1年以上財形貯蓄をしているうえに50万円以上の残高があることなど一定の条件を満たしていれば誰でも利用可能です。また、借入可能額は財形貯蓄金額の10倍までと高く、最高で4000万円まで可能であることもメリットといえるでしょう。金利も低く、民間銀行の融資とも併用できます。

フラット35

住宅ローンといえばフラット35を耳にする人も多いのではないでしょうか。公的機関と民間融資の中間的な位置づけの住宅ローンで、金利が変動せず固定されているという特徴を持っています。繰り上げ返済をするときにも返済手数料は一切かかりません。

3.住宅ローンの返済方法は大きく2種類

住宅ローンの返済方法は大きく分けると「元金均等返済」と「元利均等返済」の2種類があります。「元金均等返済」とは、毎月の返済額の中で元金が一定額になっている返済方法のことで、返済が進むにつれて利息の支払い額が減少していくため楽になります。「元利均等返済」とは、毎月の返済額が常に一定の返済方法のことです。「元利均等返済」は、毎月の返済計画が立てやすいという特徴があります。ここで紹介した2つの返済方法でどちらを選ぶかは、家計の収入状況や今後のライフイベントを考慮して決めるといいでしょう。

4.住宅ローンの金利の種類

住宅ローンの金利は主に3つの種類に分かれています。それぞれどのような特徴があるのか見ていきましょう。

全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、その名の通り返済終了までの間ずっと固定されて変動しない金利のことです。たとえ住宅ローンの金利が上がることがあっても借入時の金利がそのまま継続し、影響を受けることはありません。一方で、住宅ローンの金利が下がっても返済額は変わらないという面もありますが、変動がないため返済計画を立てやすいのが特徴です。

固定金利選択型

固定金利選択型は、住宅ローンを借入したときから一定の期間だけ金利が固定されます。固定期間は3年または5年といったパターンで、期間が終了すると以降は変動金利に変わるのが特徴です。家を購入したばかりの時期だけ返済額を一定額に抑えておきたいときに向いています。

変動金利型

変動金利型はその時々の金利情勢に応じて金利が変動するのが特徴です。返済額を一定に保てないうえに金利が上昇すれば返済額も増すという面はあるものの、金利が下がれば返済額も減少するというメリットがあります。

5.住宅ローンの審査基準と審査の流れ

住宅ローンの審査でもっとも重視されるのは「返済能力」があるかどうかです。これはどのような融資でもいえることですが、貸す側にとって返済が滞ってしまうことは一番困ります。ですから、審査ではしっかり返済を続けられるかどうかが重要なポイントです。通常、住宅ローンの審査に通りやすい条件の一つは勤続年数3年以上といわれています。そのため、入社して3年に満たないと審査に通らないというケースもあります。他にも、年収が高くても収入にばらつきが見られるなど不安定な要素を抱えていることも審査に通りにくい条件の一つです。

ただし、転職をしたばかりでもスキルアップを果たしているなど、将来性が見込めるケースは前向きに判断される場合があります。一般的に「勤続年数3年以上」とされているのは、就職したばかりのうちは給与が低いという印象が持たれるためです。ですから、転職によってスキルアップを果たしている場合は、その点をアピールすることで審査に良い影響を与える可能性は出てきます。また、グループ会社への転職なども良い印象を持たれやすい条件の一つです。

住宅ローンの利用には、まず借入をする金融機関を選択します。特に相談できる金融機関がない場合は、住宅を販売している不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。必ず融資を受けられるとはいえませんが、条件に見合った金融機関を紹介してもらえます。借入先が決まったら、次は仮審査の申込みをします。通常、住宅ローンは仮審査と本審査の二段階になっており、仮審査が通過できれば本審査、そして融資という流れが一般的です。

自分に合ったローンを選んで無理なく返済

住宅ローンの種類や金利、返済方法にはいくつかの選択肢があります。どれを選ぶべきか決めるには、まずそれぞれの特徴について十分把握しておくことが重要です。まずは無理のない購入費用がいくらなのか算出し、そのうえで自分が利用可能な住宅ローンを決め、収入状況やライフスタイル、今後のライフイベントなどを考慮して返済方法を選択しましょう。

執筆者プロフィール

大間 武
大間 武様

ファイナンシャルプランナー

飲食業をはじめ多業種の財務経理、株式公開予定企業などの経理業務構築、ベンチャーキャピタル投資事業組合運営管理を経て、2002年ファイナンシャル・プランナーとして独立。2005年株式会社くらしと家計のサポートセンター、NPO法人マネー・スプラウト設立。「家計も企業の経理も同じ」という考えを基本に、「家計」「会計」「監査」の3領域を活用した家計相談、会計コンサル、監査関連業務、講師・講演、執筆など幅広く活動。


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