【専門家監修】新築と中古はどちらがいい?家選びのポイントを解説!

2019年8月8日

住まいを購入するなら、新築住宅と中古住宅のどちらが良いのでしょうか。新築と中古には、それぞれメリット・デメリットがあります。そのなかで自分の求める条件に合った住宅を選ぶことが大切です。この記事では、新築住宅と中古住宅のメリット・デメリットに触れながら、住まい選びのポイントを解説していきます。

新築住宅のメリット・デメリット

新築住宅のメリットとして最初に思いつくのは、建物がきれいという満足感ではないでしょうか。一戸建でもマンションでも、新築は未使用できれいな状態で住み始めることができます。また新築住宅には最新の設備や建築部材が採用されていたり、セキュリティが備わっていたりと、性能や利便性が高く快適に住むことができます。

また、構造がしっかりしていて耐久性も高く、メンテナンスさえすれば長く住み続けられるのも新築住宅の魅力。柱・壁・基礎などの主要な構造部分や雨漏り・防水については、法律で定められている10年間の瑕疵担保責任があることも、新築物件のメリットの一つでしょう。

税金面でも、新築住宅には優遇措置があります。
まず、建物の登記費用が安くなります。
新築住宅を購入するときには、その住宅の最初の所有者を公示するために建物保存登記を行います。その際かかる登録免許税の税率は建物評価額の0.4%ですが、現在は0.15%(認定住宅は0.1%)に軽減されています。(適用期限2020年3月31日)

固定資産税についても、床面積120㎡までの部分は、新築時から一定の期間、固定資産税が2分の1に軽減されます。軽減期間は、一戸建が3年間(長期優良住宅は5年間)、3階建以上のマンションは5年間(長期優良住宅は7年間)です。

ただし、新築住宅にもデメリットはあります。
そもそも価格が中古住宅よりも高いので、立地や広さを中古住宅と同じ条件で探した場合、どうしても総予算が高くなってしまいます。

反対に、もし中古住宅と同じ予算で新築住宅を探した場合、立地や広さなど、我慢しなければならない条件が生じてしまいます。例えば中古住宅と比べると、勤務地や駅から遠い場所になってしまう、同じ立地であれば狭い住宅になってしまう、一戸建ではなくマンションを選ばざるを得ない、などです。

また、建築前や建築中の住宅を購入する場合、購入前には完成した実物を確認できないという不安もあります。モデルルームはあっても、購入希望の住宅と間取りや設備内装が同じとは限らず、あくまで完成イメージしか見られないため、入居してみるとイメージと相違しているというケースもあります。

中古住宅のメリット・デメリット

中古住宅のメリットは、新築よりも低い予算で、立地や広さの希望を満たす住まいが手に入る可能性が高くなることです。
交通のアクセスが良い、商業施設が多いなど利便性の高い立地や、人気エリアの物件を選べる可能性も高いでしょう。

また、中古住宅は、現状の建物や部屋を確認することができるので、生活のイメージもしやすくなります。

予算面では、新築住宅にはかかる消費税が、一般的に中古住宅にはかかりません。中古住宅の売主が個人の場合、消費税が非課税になるからです。ただし、売主が不動産会社の場合、また購入時にリノベーション・リフォーム工事を行う場合は工事費に消費税がかかります。

一方、中古住宅には、「不安」「汚い」「わからない」というマイナスイメージがあります。

・「不安」…中古住宅では、構造などの品質や設備の不具合について不安を持つ人が多いようです。
気をつけたいのは、中古住宅のなかには災害に対して弱い建物もあるということです。特に1981年5月以前に建築許可を受けた建物は、旧耐震基準が適用されているので注意が必要です。日本は地震の発生頻度が高く、国内のどこに住んでいても地震が起こる可能性はあります。そのため中古住宅では、耐震性や耐震改修の有無などの確認が重要です。

・「汚い」…中古住宅には、どうしても古くて汚いというイメージが付きまといます。大切に手入れをしていることが分かれば安心材料になるので、事前の内覧が大切です。

・「わからない」…新築住宅と比べ、中古住宅は、選ぶための情報が少ないことがあります。図面や仕様書などがないために、設備や仕様の内容が分からないまま購入せざるを得ないケースもあります。

最近では、2018年に始まった「安心R住宅」制度や、既存住宅売買瑕疵保険が利用できる中古住宅も増えているので、このような中古住宅を選ぶこともデメリットの解消につながるでしょう。

新築と中古、注意しておきたい費用

新築と中古、それぞれ注意しておきたい費用があります。

新築住宅でもマンションの場合には、購入時に数十万円単位の修繕積立基金(一時金)が必要になります。
またマンションの修繕積立金は、新築時には安めに設定されていることが多く、住み続けていると徐々に値上げされていきます。ある程度修繕積立金が増額されても対応できるように余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

一方で、中古住宅は建物が古いので、入居前にリフォーム工事を行うケースがよくあります。リフォームの可能性がある箇所は、外壁、屋根、床下、内装(クロス・床)、水回り設備、配管、給湯設備、冷暖房設備などです。
例えば、クロスの貼り替え・温水洗浄便座・給湯設備・ユニットバスなどを交換すると、150~200万円程度は必要といわれています。そこに外壁補修や塗装工事も加われば、数百万円が必要になることもあります。

実は、中古住宅のリフォームには大きな落とし穴がある場合も。
あらかじめリフォームの予算を立てていても、工事を始めてみると予想以上の痛みが見つかったり、見積り以外の追加工事が発生して、予算がオーバーするケースがあります。
事前に建物の状態をよくチェックすること、余裕をもった予算を立てておくことが重要です。
また中古マンションの場合は、修繕積立金が適正に積み立てられているかなど、特に大規模修繕に対しての備えがしっかりとしているかどうかも大切なチェックポイントです。

新築と中古で迷ったときのチェックポイント

新築住宅と中古住宅で迷ったら、何を最も重視したいのかを、今一度考えてみましょう。自分や家族にとって本当に望ましい住まいとはどのようなものかが選択のポイントになります。

新築住宅は、建物自体にこだわりのある人向けといえます。構造や設備、セキュリティなどが整っているので、住まいの快適さや安全性を求めるなら、新築住宅のほうが満足度は高いでしょう。

一方、中古住宅は価格が安いので、当然新築と比べて負担が少なくてすみます。まずは少ない予算でマイホームを持ちたいという人には中古住宅が良いでしょう。
また、新築と同じ予算なら、新築では手が出ないような利便性の高いエリアに住める可能性があります。そのため、中古住宅は、交通アクセスや周辺の商業施設など、居住地域の利便性を重視する人向きの住宅といえます。

希望とライフプランに合わせて新築か中古かを決めよう

新築住宅にも中古住宅にもそれぞれの良さがあり、またどちらも妥協しなければならないところはあります。他人にとって住みやすい家が、自分にとって住みやすい家とは限りません。住む人それぞれの判断で選択することが大切です。
また、総予算や購入後のライフプランを考慮することも必要です。
ぜひ、皆さんの希望やライフプランに合わせて新築住宅、中古住宅の選択してください。

執筆者プロフィール

橋本秋人様

橋本秋人
橋本秋人(FPオフィス ノーサイド代表 CFP® 終活アドバイザー 不動産コンサルタント)
住宅メーカーで30年以上相続対策・不動産活用を担当。
現在はFPオフィス ノーサイド代表として、セミナー、執筆、不動産コンサルティング、相談業務を中心に活動。メディア執筆多数。
NPO法人ら・し・さ(終活アドバイザー協会)理事

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