住宅ローンの借り換えのポイント

借り換えとは、別の金融機関で新たに住宅ローンを組み、現在借り入れているローンを一括返済することです。 住宅ローンは長期間にわたって返済が続くため、返済期間中に金利が変化したり、もっと有利な条件のローンが出たりする場合もあります。今より金利の低いローンに借り換えることで、総返済額や利息の支払いが少なくなります。

上の表のように、3000万円の住宅ローンを返済期間35年で借りた場合、金利0.5％なら支払う利息は約271万円。これが1.5％だと、利息は約858万円となります。金利が1％違うだけで支払利息や毎月の返済額が大きく変わってくるため、一度ローンを借り入れたからといって借りっぱなしにせず、定期的に見直すことが大切です。

現在の金利情勢に目を向けると、2024年の日銀による政策金利の引き上げを受けて、多くの金融機関で住宅ローンの金利が上昇しています。
金利が上がっても、完済まで金利が変わらない全期間固定金利型で住宅ローンを組んでいれば影響を受けませんが、半年ごとに金利が見直される変動金利型で住宅ローンを借りている場合、金利の上昇によって総返済額が増えることが予想されます。

とはいえ、住宅ローンの金利は金融機関によって異なり、新規借り入れや借り換えの金利優遇策を打ち出しているケースも。この機会に、今より金利の低い金融機関や、固定金利への借り換えを検討してみるのもおすすめです。

住宅ローンの借り換えを行う場合のメリットを紹介。具体的に、どのような点がお得になるのでしょうか？

現在返済している住宅ローンよりも低金利のローンに借り換えれば、支払う利息が減り、それにともなって総返済額も減少します。借り換えにはローン保証料などの諸費用が発生しますが、一般的な目安として、

• （1）借り換え先のローン金利が0.5％以上低い
• （2）借入残高が1000万円以上
• （3）残りの返済期間が10年以上

以上の3つの条件にすべて当てはまる場合は、借り換えにともなう諸費用を差し引いても、メリットを受けやすいといわれています。

変動金利から固定金利へ借り換えた場合、金利が高くなる分、毎月の返済額も高くなってしまいますが、完済までの総返済額が確定するため、生活設計が立てやすくなります。将来の金利上昇リスクを避けて、計画的に返済したい人におすすめです。

団信とは、ローン契約者が死亡したり高度障害になったときに、以降のローンの支払いが免除される生命保険で、ほとんどの住宅ローンで加入が義務付けられています。
最近では、がん保障などさまざまな保障がついた団信が登場しているので、借り換えによって保障内容のアップグレードも可能に。借り換え先の住宅ローンを選ぶときは、金利のみならず、団信の保障内容にも目を向けてみましょう。

住宅ローンにはお得なメリットがある一方で、注意したいデメリットもあります。

住宅ローンの借り換えには、ローン保証料、抵当権抹消費用や登録免許税、ローン事務手数料などの諸費用がかかります。諸費用の金額の目安は借入額の3～4％といわれているため、金利の安さだけで決めてしまうと、諸費用を引いたら損だった…なんてことがあるかも知れません。

借り換えをするには、借り換え先の金融機関で改めてローン審査を受けなくてはなりませんし、審査に必要な書類を準備するなど、いろいろと手間がかかります。
また、ネット銀行ではない対面型の金融機関だと、窓口に直接出向く必要があるため、金融機関が開いている平日の日中に仕事を休まなければならないケースも生じます。

今より金利の低い住宅ローンを選んだとしても、変動金利への借り換えの場合は、金利上昇時に返済額が増える可能性があります。金利上昇リスクを避けるには、固定金利へ借り換えるか、金利上昇時の対策を考えておく必要があるでしょう。