住宅ローンの賢い選び方

住宅ローンにはさまざまな種類がありますが、大まかに「民間ローン」「民間＋公的ローン」「公的ローン」の3種類に分けられます。それぞれの特徴を見ていきましょう。

民間ローン

銀行、信用金庫、住宅ローン専門会社など民間の金融機関が取り扱う住宅ローンです。金利は変動金利型から固定期間選択型、全期間固定金利型といった多彩なタイプがあり、返済プランもさまざま。幅広い選択肢の中から自分に合った商品を選べます。金融機関によっては、手数料の一部無料や期間限定の金利優遇など、独自のサービスやキャンペーンを行っている場合もあります。

民間＋公的ローン

代表例は、国が運営する住宅金融支援機構と民間の金融機関が連携して提供している「フラット35」です。
フラット35は、取り扱う金融機関によって金利や手数料は異なりますが、金利タイプが全期間固定金利型で、返済期間は最長35年です。子どもの人数や住宅の質などに応じて、金利の引下げが受けられる制度も用意されています。

公的ローン

勤務先で財政貯蓄を1年以上続け、貯蓄残高50万円以上の会社員が対象の「財形住宅融資」というローンがあります。財形貯蓄残高の10倍、住宅取得価格の90％までの借入れが可能で、最高額は4,000万円。金利タイプは5年ごとに金利を見直す5年固定金利型です。当初5年の金利が民間ローンよりも比較的低い場合が多いです。
※制度内容や融資限度額は変更される場合があります。

住宅ローン選びの決め手となる「金利」。金利は主に「変動金利型」「固定期間選択型」「全期間固定金利型」の3つのタイプがあり、金利の安さや将来の金利変動リスクなどがそれぞれ異なります。
※住宅ローンの金利については、こちらで詳しく説明しています。
「住宅ローンを借りる前に知っておきたい『金利』の話」

住宅ローンの返済方式は、毎月返済する元金と利息のバランスによって「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」の2つに分けられます。

団信（団体信用生命保険）は、住宅ローン契約者が万一死亡したり高度障害状態になったときに、ローン残高の全額が補償される制度。民間ローンでは団信への加入が必須となっており、保険料は金利に組み込まれるのが一般的です。
近年は、基本保障となる死亡・高度障害のみならず、がん保障など特約付きの団信が多く登場しており、保障の手厚さが団信選びの決め手になるケースも目立ちます。

保障の対象範囲は金融機関やローン商品ごとに異なり、その内容も「ローン残高の全額または一部が補償される」、「入院給付金や手術給付金が支払われる」、失業保障なら「一定期間のローン返済額を補填する」などさまざまです。
保障の対象範囲や内容の比較に加えて、以下の点にも注意しましょう。

金利の上乗せの有無

疾病保障などの特約付き団信は0.1～0.3％程度の金利が上乗せされることが多く、総返済額に影響します。

借入れ時の年齢や、持病・病歴

保障の特約によっては「借入時の年齢が50歳未満」といった年齢制限があったり、持病・病歴があると加入できない場合もあります。

保障を受けられる条件

特定の疾病になっても、保障を受けるには「診断確定時」「診断後〇カ月後」「入院が〇日以上必要」など、金融機関やローン商品ごとに条件に差があります。

加入中の保険との保障の重複

団信の保障内容と、現在加入している生命保険や医療保険などの保障内容が重複していると、保険料のムダが発生してしまいます。必要な保障を見極めて、自分に合った団信を選びましょう。

住宅ローン借入時には、事務手数料（融資手数料）、保証料、印紙税、電子契約手数料、団信の保険料などの諸費用が発生します。また、返済期間中に繰り上げ返済をするなら、繰り上げ返済手数料もかかります。これらの諸費用については、金融機関やローン商品によって項目の有無や金額が異なるため、しっかりと比較・検討を行い、総合的にお得なローンを見極めましょう。各項目の内容と金額の目安は次のとおりです。

事務手数料（融資手数料）

住宅ローンの申込みや契約手続きにかかる手数料で、「定額型」と「低率型」という2つのタイプがあります。金額の目安は、定額型なら3万～5万円程度、低率型なら借入額の2.2％前後です。
定額型はメガバンクや地方銀行に多く、借入額が増えても金額が変わらない特徴があります。一方、低率型はネット銀行に多く、借入額が増えるほど金額が高くなります。

保証料

ローン保証制度を利用するための手数料です。支払い方法は「外枠方式」と「内枠方式」の2つがあり、外枠方式は借入時に全額を一括で支払い、内枠方式は金利に上乗せして毎月の返済時に支払います。
外枠方式は、借入額や借入期間によって保証料の金額が変わってきますが、借入額3,000万円、返済期間35年なら70万円前後が目安。内枠方式は、ローン金利に0.2％前後を上乗せすることが多いでしょう。
なお、ネット銀行やフラット35ではローン保証制度を利用しないため、保証料がかかりません。

繰り上げ返済手数料

ローンの返済期間中、毎月の返済額とは別に、まとまった金額を返済して元金の総額を減らす「繰り上げ返済」を行うときに発生する手数料です。
金融機関やローン商品によって、繰り上げ返済手数料が無料の場合もあれば、1万円～5万円程度がかかる場合もあります。一般的に、ネット銀行では繰り上げ返済手数料が無料のことが多いでしょう。

印紙税

住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）で、書面契約を行う場合に支払う税金です。税額は、借入額が1,000万円超～5,000万円以下なら1万円、5,000万円超～1億円以下なら印紙税は３万円です（2027年3月31日までの軽減税率※変更の可能性あり）。 なお、書面ではなく電子契約の場合、印紙税がかかりません。

電子契約手数料

住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）で、電子契約を行うと印紙税は不要ですが、代わりに電子契約手数料が発生する場合があります。金額は1万円～2万円程度です。

団体信用生命保険料

住宅ローン契約者の万一の死亡時や高度障害時に、残ったローンを完済する団体信用生命保険（団信）の保険料です。保険料は金利に含まれるのが一般的ですが、疾病保障などの特約をつけることで、金利が上乗せされる場合があります。

借入れ先の金融機関を選ぶときに、まず考えたいのが「実店舗型か、それともネット型か」。どちらを選ぶかで、ローンの相談環境やコスト面などが変わってきます。