金利上昇の不安がある今こそ検討したい住宅ローン【フラット35】フラット20・フラット35・フラット50とは

【フラット35】の基礎知識

2026年5月19日更新

住宅ローンを検討する際に、【フラット35】という言葉を見たり聞いたりしたことがある方も多いはず。【フラット35】の主な特徴や、商品メニュー（フラット20・フラット35・フラット50）について説明します。

このページの見どころ!!

【フラット35】とは
【フラット35】の特徴
【フラット35】の3商品を紹介
ローンの選択で返済計画が変わる

【フラット35】とは

安心・安定が魅力の全期間固定金利の住宅ローン

【フラット35】は、国土交通省が所管する独立行政法人の住宅金融支援機構と、民間の金融機関が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。
金融機関が【フラット35】の窓口となって利用者に融資を行い、住宅金融が金融機関からローン債権を買い取るか（買取型）、保証することで（保証型）、全期間固定金利の融資が可能になっています。

【フラット35】の特徴

利用時のメリットとデメリットをチェック！

【フラット35】には、次のようなメリットとデメリットがあります。

メリット①
金利上昇の影響を受けない

全期間固定金利の【フラット35】は、借入れから完済まで金利が変わりません。借入れ後に市場の金利が上昇しても、毎月の返済額や総返済額に影響がないので、安定してローンを返していくことができます。
一方、民間ローンで主流の変動金利の場合、現在は【フラット35】よりも金利が低めですが、半年に1度金利が見直されるため、経済情勢によっては金利が上がり、毎月の返済額や総返済額が増える可能性があります。

メリット②
独自の金利引下げメニューがある

家族構成や住宅性能、エリアなど、それぞれの状況に応じて金利を引き下げる独自のメニューが豊富。たとえば、18歳未満の子どもが1人いる家庭なら【フラット35】子育てプラスが適用され、当初5年間の金利が年0.25％引き下がります。
複数の金利引下げメニューを組み合わせることで、最大で年1.00％の金利の引下げを受けられます。

メリット③
勤続年数や健康状態などに関係なく借りやすい

民間の金融機関で住宅ローンを借りようとすると、勤続年数、年収、勤務先、雇用形態などを厳しく審査されますが、【フラット35】の場合は、年齢や年収に占めるローンの年間返済額の割合などの基本的な条件を満たしていれば借りられます。
健康状態に不安があって団信（団体信用生命保険）に加入できない人も、【フラット35】なら、団信不加入で借入れができます。

デメリット①
今は変動金利より金利が高い

全期間固定金利のため、ずっと金利が変わらない安心感がありますが、変動金利と比べて金利が高く、当面の返済額は多くなります。このまま超低金利状態が続くと、変動金利より高い金利が完済まで続きます。

デメリット②
住宅に一定の技術基準が求められる

【フラット35】はどんな住宅でもOKという訳ではなく、住宅の耐久性・省エネ性・耐震性などに一定の技術基準が設けられています。物件検査を受けて、技術基準をクリアしたことを示す適合証明書を取得しなければ、【フラット35】を利用することができません。

【フラット35】の3商品を紹介

フラット20・フラット35・フラット50の主な特徴は？

【フラット35】は、通常タイプのフラット35をはじめ、フラット20、フラット50という全部で3つの商品メニューが提供されています。いずれも返済中の金利が変動しない全期間固定金利ですが、それぞれ「返済期間」「対象住宅」「金利」が異なります。

フラット20・フラット35・フラット50の主な違いを比較

	フラット20	フラット35	フラット50
返済期間	15年～20年	21年～35年	36～50年
対象住宅	基準適合住宅	基準適合住宅	長期優良住宅等
金利（※）	年1.92％	年2.25％	年2.38％

※金利は2026年3月時点の最も多い金利（融資率：9割以下）

3000万円を借りた場合の返済額は？

住宅ローンの返済額は、金利や返済期間で変わってきます。フラット20・フラット35・フラット50を利用して3000万円を借りた場合、それぞれの返済額は次のとおりです。

フラット20・フラット35・フラット50の返済額の比較

	借入額：3000万円
	フラット20	フラット35	フラット50
金利（※）	年1.92％	年2.25％	年2.38％
期間	20年	35年	50年
毎月の返済額	約15.1万円	約10.4万円	約8.6万円
総返済額	約3616万円	約4338万円	約5134万円
利息	約616万円	約1338万円	約2134万円

※金利は2026年3月時点の最も多い金利（融資率：9割以下）

フラット20は、3種類のうち最も金利が低く利息の負担は少なめ。返済期間が短く毎月の返済額は高めですが、総返済額は安く抑えられます。
また、フラット50は、3種類のうち金利や総返済額が高めですが、返済期間が長いので毎月の返済額は安く抑えられます。
フラット35は、毎月の返済額、総返済額ともにフラット20とフラット50の中間くらいです。