知っておきたい不動産投資の基本用語

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産にお金を投資して、その不動産の入居者からの賃貸収入や売却益によって利益を得るものです。
私たちのまわりには株式投資や投資信託など、さまざまな投資がありますが、不動産投資は、ほかの投資にはない次のような特徴があります。

インカムゲインとは、資産運用や投資において、持ち続けることで安定的・継続的にリターン（利益）が出るもの。不動産投資では、所有物件を賃貸に回して得られる賃料収入のことを指します。
後ほど説明するキャピタルゲインよりも収益性は低いですが、価格変動の影響が少なく、安定的・継続的に手に入ります。
現在では、このインカムゲインを目的に不動産投資を始める人が増えています。

キャピタルゲインとは、投資原本（キャピタル）の値上がりによって得られるリターンのこと。不動産投資では、当初の購入金額よりも高い金額で売却したときの利益を指します。
現在の不動産投資の主流であるインカムゲイン（賃料収入）と違い、キャピタルゲインの場合、うまくいけば大きな利益を手に入れることができますが、反対に大きな損失（キャピタルロス）となることもあります。

投資用物件の広告には「利回り○％」という記載があります。この利回りとは、支出に対する利益の割合のこと。利回りの数値が高ければ高いほど、その物件は大きな利益を生みだすと考えられます。
また、数値を算出する方法によって、「表面利回り」、「想定利回り」「実質利回り」といった種類があります。

現金（キャッシュ）の流れ（フロー）をあらわす用語で、不動産投資においては賃料収入などからすべての支出（ローンの返済額、修繕積立金や管理費などの運営費、各種税金）を差し引いて、手元に残る資金がキャッシュフローとなります。
キャッシュフローが黒字ということは不動産投資が順調に行われているということ。そのためオーナーは、キャッシュフローが黒字を維持できる状態をつくることが大切です。

不動産投資の中でも、マンションやアパートなどの物件（現物）を自ら購入してオーナーにとなり、運用する方法を直接投資（＝現物投資）といいます。一般的に「不動産投資」といわれるものは、この直接投資を指しています。
直接投資は、取扱い物件によってさらに細かい種類に分けられます。それぞれの種類の特徴などは次のページで説明します。

小口化不動産投資は、ひとつの不動産を数万円～100万円程度の小口に分けて出資者を募り、その不動産から得られる賃料収入や不動産売却益を口数に応じて分配する金融商品です。投資家からすると、小口化されているので少額から出資しやすく、複数の小口化不動産に投資することでリスクの分散にもなります。

「Real Estate Investment Trust」の略で、投資家から集めた資金で複数の不動産に投資し、そこから得られる賃料収入や不動産売却益を投資家へ分配します。ほとんどが数万円～10万円程度から出資でき、分散投資も可能なので、上記の小口化不動産投資と同様、少額でリスクを抑えながら投資をしたい人に向いています。またREITは金融商品取引所で売買ができるため、流動性が高いのも特徴です。