【専門家監修】賃貸の契約期間内に途中解約したら違約金はどのくらいかかるの?

2020年12月20日

賃貸住宅を借りる場合、賃貸借契約書を締結したうえで正式に入居が決まります。ただし、契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があり、契約方法によっては定められた期間内に途中で解約すると違約金が発生するケースがあります。あとになって慌てないために、賃貸借契約書の内容をきちんと確認したうえで対処することが大切です。そこで、この記事では賃貸物件の中途解約や違約金などについて解説します。

1.賃貸物件の契約の種類によって契約期間は異なる

不動産の賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があります。それぞれの契約の意味をよく理解しないまま入居してしまうと、思わぬトラブルが発生することもあるため注意が必要です。以下に、普通借家と定期借家の契約内容の特徴やメリットについて説明します。

1-1.普通借家契約の場合

賃貸住宅は、ひと区切りの目安として契約期間を2年と定めているケースが多く見られます。もちろん、問題がなければ契約から2年経過後に契約を更新して、そこから契約期間をさらに2年間延長することが可能です。契約更新の際には、更新手数料が無料の場合と、いくらかの更新手数料がかる場合があります。更新手数料は、不動産会社や貸主の方針、地域の慣例などにより相場もさまざまです。更新手数料は、家賃の0.5カ月分から2カ月分ぐらいが設定されていることが多いです。

ただし、実際には火災保険の支払いや、家賃保証会社を利用している場合もその更新料が必要になるため、さらに費用がかかります。長く住むほど、更新手数料の有無や金額の大小は無視できません。必ず事前に確認しておきましょう。中には、更新手数料を無料にする代わりに、月々の家賃を高めに設定していることもあります。住む期間によってどちらが得になるか、あらかじめ試算しておくと安心です。

1-2.定期借家物件の場合

普通借家契約とは大きく異なる契約として、定期借家契約があります。要は、契約期間をあらかじめ設定し、契約更新を行わない物件に対して行なう契約方法です。住宅の貸主は、期間限定の転勤などで、その間の自宅を賃貸として貸し出されるケースが多く見られます。つまり、契約期間終了後は、貸主が自宅に戻ることを前提として貸しているため、契約期間が満了したら退去しなければならないのです。このような定期借家契約は、1~3年の期間を設定する場合が多いですが、中には5年というケースもあり、貸主の都合によって期間が決められています。

賃貸借専用物件とは異なり、良質なグレードの物件を安価な賃料で借りられることが多いのもメリットです。しかし、いくら気に入った物件でも、契約期間が終われば速やかに退去しなければなりません。稀に、定期借家でも貸主の転勤延長などで再契約できるケースもあり、そのときに、再契約手数料が発生する場合があります。

2.契約期間中に解約する場合に違約金がかかるのか?

賃貸借契約で定められた期間内に解約して退去する場合、タイミングや退去理由によっては解約手数料や違約金が必要になるケースがあります。また、借主の都合による解約ではなく、貸主都合による解約のため、借主が住み続けられなくなるケースもあります。これらの契約解除について、気になる違約金の有無や解約の手続き方法について説明します。

2-1.普通借家契約の場合

賃貸借契約に関するルールは、国が定めた借地借家法を遵守した内容により取り交わされることになります。ただし、法律では違約金に関する明確な条項がないため、貸主と借主との賃貸借契約書に記載された内容に基づいたルールが適用されます。多くの場合、賃貸物件の契約を途中で解約しても違約金は発生しないことがほとんどです。しかし、入居前に取り交わした賃貸借契約書に違約金についての条項が盛り込まれている場合は、記載内容どおりの違約金が発生します。入居していた期間や、契約期間の残存期間などにより、違約金の額が定められているケースもあります。

ただし、それらに付随する条項として「解約の通知(予告)」に、解約を申し出る時期についての内容が定められているはずです。消費者保護の観点により、無闇に違約金を請求されることはほぼないため安心してください。解約の際は、賃貸借契約書で定められた期日までに解約の申し出を行えば、違約金や残存期間の家賃を支払う必要はありません。予告期間については、1カ月前や2カ月前までというルールを設けていますので、契約書に定められた方法で解約を申告しましょう。

2-2.定期借家物件の場合

では、定期借家契約の場合は、契約期間前の解約には違約金が発生するのでしょうか。そもそも、定期借家契約は将来的に貸主が自宅に戻って住むことを前提として期間限定で貸し出すことがほとんどです。そのための定期借家契約といえます。定期借家契約だとなかなか借り手がつかないこともあり、周辺の家賃相場より賃料を低額にして貸し出すことが多いです。貸主としては途中で退去されても、残りの短い期間だけ入居してくれる借主を探すのは非常に難しいのです。

そのため、賃貸借契約書に中途解約に関する特約が記載され、残存期間の家賃の支払いなどが定められていれば、その内容に従うことになります。ただし、例外的に、借主が定期借家契約の契約期間内に中途解約の申入れを行うことは可能です。床面積が200平方メートル未満の住宅の定期借家契約については、借主の転勤、病気療養、遠方の親族の介護などの事情がある場合、中途解約の申し入れの権利を有することが法律で定められています。つまり、あくまでも自発的な理由以外のやむを得ない事情があるときは、1カ月前までに申し入れれば違約金などは発生しません。

3.途中解約時の注意点

賃貸借契約の締結前には、宅地建物取引業法で物件や契約条件などに関する重要事項の説明を宅配業者が行う義務があります。それらの説明を受けて契約書に署名捺印をした以上は、賃貸借契約書で定められた内容を守らなければなりません。気をつけたいのは、途中解約の際の申告期間です。以前の賃貸物件の解約予告が1カ月前までと決められていたので、今回の物件も同様の申告期間であると勘違いしていたというケースがあるためです。仮に、同じ不動産会社の仲介で契約したとしても、解約予告期間の設定が異なることがあります。

また、解約月の家賃の支払いについても、日割り計算とするのか、満額支払いとなるのか、契約書の記載内容を確認しておく必要があります。勘違いして以前のケースと混同しないよう十分留意しておかなければなりません。

賃貸借契約を結ぶ前に、契約内容を理解しよう

賃貸借契約書は、難しい専門用語が並び難しい言い回しが多いため、深く読み込んで理解する人は多くありません。以前入居していた内容とほぼ同じだろうと、流し読みしただけで内容をすっかり忘れているケースもあるでしょう。賃貸借契約前には、内容をしっかり確認するだけでなく、法律で定められている宅地建物取引士による重要事項説明時に、不明な点は遠慮なく確認してから契約を結びましょう。

執筆者プロフィール

髙野 友樹
髙野 友樹様

公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。
不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。
現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。


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