【専門家執筆】気をつけて!不動産を売却の手順毎の注意点

2018年9月29日

【専門家執筆】気をつけて!不動産を売却の手順毎の注意点

不動産の購入は頻繁なことではなく、さらに不動産の売却は人生でも少ないことでしょう。不動産は高額ですので、失敗はしたくない。そのために、注意すべき基本的なことを知っておきましょう。今回は、不動産会社の選び方、売却時および不動産を引き渡すときの注意点、その諸費用についてご紹介します。

不動産会社を選ぶ時の注意点

不動産の売買において、売主と買主の両者をつなぐのが不動産仲介会社です。所有不動産を売却するときには、後悔をしないように適切な不動産会社に依頼をしたいもの。不動産会社は売却実績があり、信頼できることが大切です。
不動産を売却するときに不動産会社には得意分野とそうでない分野があることをあらかじめ知っておいてください。不動産会社は、売買業務と賃貸業務との2つに分かれます。ここで売買業務を中心に行っている不動産業者を選びましょう。

さらに、売買中心の不動産会社でも、戸建て・分譲マンション・一棟マンションなど取り扱う不動産の種類やエリアにより、物件の売却方法や売却先のターゲットが異なり、得意・不得意が分かれます。売る予定の不動産の種類により、依頼をする不動産会社が異なることを意識して依頼をしましょう。
また、複数の不動産会社に売却の相談をすることで、会社ごとの違いが見えてくるものです。相談のときには、売却予定の不動産の売却価格の査定を依頼します。このとき、価格の比較だけではなく、その査定価格の理由を確認してください。とくに近隣相場よりも高額に査定していて、後からトラブルになる場合は担当者の説明に無理があることに気付けるものです。

大手の不動産販売会社か、地元の不動産会社か、どちらが良いのでしょうか。
大手は取引実績が豊富です。しかし、それだけで選択してはいけません。大手の販売会社には多くの営業担当がいて、職場の配属がよく変わってしまうため、次の依頼者の案件が必ず成功すると保証されているものではないということを留意しておきましょう。地元の不動産会社でも会社ごとに能力は異なりますが、その地域に精通している強みがあるため、地域情報を活用し迅速に売却してくれることと、担当者が社長である場合などと長くサポートをしてくれることがメリットにあります。

そして、不動産会社を選ぶことに加えて、担当者が丁寧であるか、迅速に回答をしてくれるのかについても確認しておくべきです。
ここまでのまとめとして、依頼する不動産会社を見極めるために次の3点に注意してください。
(1) 売却する予定の不動産で売却実績があり、そのエリアを得意としていること
(2) 売却査定額とその査定理由が適正であること、査定方法に無理がないこと
(3) 依頼者に対し、丁寧に、迅速に相談にのってくれること

実際に売りに出している時の注意点

売却価格を高く設定すると、なかなか売れません。次の家を購入する予定がある場合などで、早く売却をしたい場合は相場よりも高い価格に設定しないと良いです。早く売却したいなどの売却目的は、事前に仲介業者に伝えておくことでスムーズに進みます。
また、売却する物件に住宅ローンの残債がある場合は、売却価格を残債よりも下げてしまうと、自己資金を支出しなければなりません。相場価格よりも残債が多く、自己資金を出すこともできない場合は、売却ができないこともありますので事前に確認しましょう。

売却の方法も大きく分けて2種類あります。
より高く購入してもらう場合は、市場に売りに出し、売却する物件を相場よりも高く評価してくれる人を探します。例えば、同じ小学校の学区内という狭いエリアで物件を探している人です。
特に早く売却をしたい場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。しかしこの場合は、やや低い価格となってしまうこともありますのでご注意ください。

また、売却物件の清掃は徹底しておくことも大切です。
より高く物件を売るためには、古い状態ではなく、リフォームをしてから売却することも検討してみましょう。リフォーム費用が比較的に抑えられ、効果がある場合は実行してもよいと言えます。

不動産売却の契約時の注意点

不動産の売却は、売買契約をすれば終了というわけではありません。家が売れるまでの段取りとその期間を知っておきましょう。
不動産の売却のときには、不動産会社と媒介契約を結びます。主に次の3種類の媒介契約があります。

・一般媒介契約……売主に最も自由度があります。複数の不動産会社に売却の依頼をすることが可能です。
・専任媒介契約……複数の不動産会社に売却の依頼をすることはできませんが、売主が直接買主を見つけて契約することは可能です。
・専属専任媒介契約……売主の自由度がもっとも低いです。複数の不動産会社への依頼も、売主自身が直接買主を媒介契約することもできません。一方で、不動産会社がより力を入れて売却をしてくれるという利点があります。

次に、売買契約を締結するまでに、売買条件や価格を決定するための交渉が行われます。売買契約時には、買主が住宅ローンを組むなどで、ローン特約を結ぶ場合もあります。この場合は、売買契約後に、買主の住宅ローンの審査を行うため、売主は銀行の審査結果を待つことになります。買主が住宅ローンの審査を終えると、いよいよ土地の決済になり、土地と土地価格の引き渡しが行われます。
一般的に、不動産の売却をしようとした時から、土地の引き渡しまでに6か月以上かかります。
売買契約時には、買主から手付金として、販売価格の5%~10%を受け取ることが一般的です。

不動産を引き渡す時の注意点

不動産を引き渡すときのことを不動産の決済とも言います。売主は不動産を引き渡し、買主は販売価格を売主に支払います。契約時の手付金は、不動産価格から手付金を差し引いて、その残金を買主から売主に支払います。この際、不動産会社だけでなく、司法書士も立ち合い、不動産の引き渡しとして、不動産の移転登記を行ってもらいます。その他、建物がある場合は鍵や土地と建物にかかる書類などを引き渡します。

引き渡し時の注意点として、売買契約時の特約の条件を満たすことが必要になります。例えば、売買契約書に境界確定測量図を引き渡すとの条項が記載されたならば、引渡し前に近隣の土地所有者に対して、測量図が正しいことを確認するために境界確定測量図に署名と押印をしてもらう必要があります。

専門知識が必要な時の注意点

以上の不動産の売却の流れにおいて、不動産仲介業者は宅地建物取引士の資格、司法書士も国家資格を保有した人が立ち会います。一般の人が不動産を売却することは滅多にあることではないので、専門的な知識を保持した人に相談をして、大きなミスがないように慎重に進めるべきです。

また、不動産を売却するにあたり売主も費用を支払います。
不動産仲介手数料として、売却した物件価格の3%+6万円が上限となります。
その他、印紙税、登録免許税、不動産が購入時よりも高く売却できたときは譲渡所得税などがかかり、確定申告が必要です。これらの費用について、不動産業者や税理士にあらかじめ確認をしておくことが有効です。

まとめ

不動産を売却するときに、専門家として不動産会社を活用することが有効です。不動産を売りに出しているときと売買契約、そして不動産の引き渡し時に、売主の目的に応じて、一般的な流れを知り、専門家の意見を参考にして適正に価格や条件を見極めるべきです。
また、土地やマンション・一戸建て等の建物を売却したときに必要となる税金など、不動産に応じた売却時にかかる費用も異なりますので事前に確認しておきましょう。

執筆者プロフィール

大長伸吉様

大長伸吉
大長伸吉(不動産投資アドバイザー)
世田谷区・目黒区を中心に東京の土地購入から銀行融資、設計施工、満室管理、税務相続まで個別に寄り添っている。自身も4棟23室の物件を満室運営中。10年間で3,000回以上の個別相談と250回を超えるセミナーを開催、建築サポート実績:新築物件65棟302室、宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者。著書:「クズ土地」アパート経営術/日本実業出版社、アパート経営で「マイ年金」づくり/カナリア書房、サラリーマン大家の教科書/Apple Application
ランガルハウス株式会社代表、年金大家の会主宰

 


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