土地と道路にかかわる規制

建築基準法で定められた「接道義務」とは、都市計画区域内の土地に建物を建てる場合、その土地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定です。
接道義務を満たしていない土地は、原則として新しい建物を建築することができません。

道路幅が4m未満の公道や私道は、建築基準法上の道路ではないので接道義務を満たしていません。ただし、「セットバック（※）」を行えば、建築や建て替えが可能です。
※セットバックについてはこの後に解説します。

細長い通路で奥の広い敷地とつながっている「旗竿地」は、間口（道路に接している幅）が2m以上なら問題ありませんが、2m未満の場合は接道義務を満たしていないので注意が必要です。

「旗竿地」の間口が2m以上あっても、通路の途中で2m未満の部分があれば、接道義務を満たしていないと判断されます。

他の土地に囲まれて、道路に接していない「袋地」は、接道義務を満たしていません。

道路は、火災などの災害が発生したときには消防車や救急車が通行し、建物からの避難路にもなります。
道路幅や間口が狭いと、緊急車両が出入りできずにスムーズな消火や救助が妨げられたり、避難路が塞がれて逃げ遅れたりする可能性があるため、接道義務によって災害時の安全性を確保しています。

道路幅4m未満の土地に家を建てる場合、道路と土地の境界線を後退させる「セットバック」を行います。
セットバックでは、道路の反対側が宅地なら、道路の中心線から2m後退したラインを境界線とみなして家を建てます。それぞれの家が2mずつセットバックを行うことで、道路幅4m以上を確保します。また、道路の反対側が宅地ではなく、川や崖の場合は、川や崖から4m後退させて境界線とみなします。

道路幅4m未満の土地に家を建てる場合、道路と土地の境界線を後退させる「セットバック」を行います。
セットバックでは、道路の反対側が宅地なら、道路の中心線から2m後退したラインを境界線とみなして家を建てます。それぞれの家が2mずつセットバックを行うことで、道路幅4m以上を確保します。また、道路の反対側が宅地ではなく、川や崖の場合は、川や崖から4m後退させて境界線とみなします。

セットバックした土地は道路（私道）となり、建ぺい率や容積率の対象外となります。 自分の土地であっても、駐車したり私物を置いたりすることはできません。塀やフェンスなどもセットバックした部分の土地ではなく、境界線の内側に施工するようにしましょう。

セットバックが必要な土地は、不動産広告などに「セットバック要」または「セットバック有」と記載されます。また、既にセットバック工事を終えた土地は「セットバック済」と記載されます。 気を付けたいのは、中古一戸建て住宅にもセットバックが必要な物件があるということ。「セットバック要」「セットバック有」と記載された中古一戸建て住宅を購入した場合、そのまま住むのは問題ありませんが、将来、建て替えの際にはセットバックが必要です。