はじめての不動産投資[パワーアップ編]

2013年4月15日 更新

ゼロから始める不動産投資をナビゲート!はじめての不動産投資[パワーアップ編]

不動産投資に興味があるけれど、何から手を付けたら良いのか分からない……。
そんな不動産投資ビギナーのための「はじめての不動産投資」。
前回の【入門編】に引き続き、今回は投資用物件選びのコツやお金の話、オーナーの役割などが満載の【パワーアップ編】をお届けします。

不動産投資を成功に導くコツ

やりくり上手なオーナーの3ヶ条

投資をする以上、成功を目指すのは当然のこと。あなたの不動産投資を成功に導くために、心がけておきたいポイントを紹介します。

その1 物件の本当の「魅力」を発見する!
同じような条件で「新築」と「築○年」の2つの物件があれば、新築の方に注目が集まるのはある意味当然と言えるでしょう。新築物件は確かに魅力的ですが、あと数年も経てば、周囲には新しいマンションやアパートがどんどんできるはず。新しくて強力なライバル物件が現れた時に、それでも借り手にアピールできるような「魅力」を備えた物件でなければ、安定した賃料収入が見込めません。初めから中古物件に投資するなら尚更です。
借り手の立場になってみると、必ずしも「新しいから良い」「古い物件はダメ」ということではありません。きちんとリフォームされていることが大前提になりますが、「住みたいエリア・沿線である」「家賃が手頃」「部屋がきれい」「日当たりが良い」「管理・防犯がしっかりしている」……このような条件を筆頭に挙げている人なら、新築でなくても理想の条件を優先します。もちろん「新築」「築○年以内」にこだわる人もいますが、年数を上回るメリットがあれば十分です。
ですから不動産オーナーは、築年数に関わらない物件の本当の「魅力」を発見し、それを「売り」にしていく必要があります。ぜひ、借り手の気持ちになって「この物件のどこが良いか」「逆に、どこが弱点か」を考えてみてください。良いと感じた点を活かしながら、弱点をカバーするように心がけましょう。
変わる魅力、変わらない魅力
その2 不動産投資はハイリターンではない
【入門編】でも触れたように、不動産投資の特徴の一つとして「ミドルリスク・ミドルリターン」が挙げられます。市場の影響を受けやすい株式投資などよりも低リスクですが、預貯金に比べると高いリターンが得られやすい不動産投資は、言い換えると、リスクが軽減しやすい反面、いわゆる「ボロ儲け」ができる投資ではありません。
さまざまな投資の中から不動産投資を選ぶ人は、「毎月の賃料収入を確保したい」「将来の年金不安を補いたい」という目的で始めるケースが多いと言われています。つまり、長年にわたって安定的な収入を得られやすい一つの手段として、不動産投資を選ぶ訳です。そして投資である以上、そこには相応のリスクもあります
不動産投資でどれ位の収入があるのかについては、【実践編】で紹介した利回りとコストを分析してみましょう。

購入したい物件が決まっている方は、まず実際に購入した際の収入を収支シミュレーションで試算してみる事をおすすめします。

収支シミュレーション
運用時の収支額を簡単に試算できます。

あなたがより高いリターンを望むのであれば、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資ではなく、別の投資を選ぶ方法もあります。

収支シミュレーション
その3 家賃相場や借り手のニーズを常にチェックする
もしも長期間にわたって空室になっている物件を所有していたら、あなたはどんな手を打ちますか? 「焦らずに借り手が現れるまで待つ」という選択肢もありますが、賃料収入がなければローン返済などの問題も生じてきます。空室の理由を探るためにも、まずは現状を分析してみましょう。
借り手が現れない理由は、周りに新しい物件ができたからかも知れませんし、そのエリアを希望する借り手のニーズが変化しているからかも知れません。もともとマンションやアパートの家賃は物件価格より安定していると言われていますが、物件数と借り手のバランスが崩れれば家賃相場も変動します。
E-LIFEの賃貸サイトでは全国300万件以上の物件が揃っていますので、お手持ちの物件の近隣情報も簡単にチェックできます。