はじめての不動産投資[実践編]

2013年4月15日 更新

ゼロから始める不動産投資をナビゲート!はじめての不動産投資[実践編]

不動産投資に興味があるけれど、何から手を付けたら良いのか分からない……。
そんな不動産投資ビギナーのための「はじめての不動産投資」。
前回の【入門編】に引き続き、今回は投資用物件選びのコツやお金の話、オーナーの役割などが満載の【実践編】をお届けします。

優良物件の見極め方

魅力的な物件のポイントとは……?

不動産投資では、賃借人に物件に住んでもらうことによって、不動産オーナーが賃料収入という利益を得ます。つまりオーナーにとって物件は大切な商品。しかもその商品は、立地、面積、構造など、一つとして同じものが存在しません。ですから限りある予算の中でなるべく賃借人の心をつかむ魅力的な物件を購入しようとオーナーは考えます。

では具体的に、どのような物件が優良物件なのでしょうか? 以下に目安を挙げてみました。

立地

賃貸物件の場合、入居者の方は予算の次に立地を重視して物件探しを行うケースがほとんどです。不動産オーナーにとっても、物件の設備や修繕などはリフォームなどで変えていくことができますが、立地だけはどうすることもできません。単身者用の物件ならコンビニや最寄り駅が近いか、ファミリータイプなら学校や医療機関に行きやすいか……。住む人の目線になって考えてみると、自然と理想の立地が見えてくるはずです。

修繕

新築物件であれば気にすることはありませんが、中古のアパートやマンションを購入する場合、物件がどれ位劣化していて、どの程度の修繕が必要か見極める必要があります。購入費は安くても多額の修繕費がかかるようでは、次ページで説明する利回りに大きく影響してしまうからです。

どんな物件であれ、住んでいるうちに汚れたり、破損したりすることは避けられません。将来的にどのような修繕やリフォームを行うのか想像しながら物件をチェックすると良いでしょう。物件の劣化状態などをプロが診断してくれる「住宅診断」を利用するのも一つの手です。

設備

オートロックや宅配ボックス、インターネット、ケーブルテレビなど、魅力的な設備があると賃借人の目にとまりやすくなります。こちらも立地と同様、住む人の目線になってみると魅力的な設備が見つかるかも知れません。

管理体制

管理体制の良し悪しは、外観や共用部分の見た目に大きく関わってきます。もしもあなたが賃借人なら、物件の下見をする時に外観が汚れていたり、共用部分の蛍光灯が切れかかっていたりしたら、部屋を見る前から「イマイチな物件」という印象を持ってしまうのではないでしょうか。物件のイメージを良くするためにも、管理体制が整った物件を選ぶのがおすすめです。

災害面

東日本大震災や、相次ぐ自然災害の影響から、賃貸物件でも「災害に強いエリアに住みたい」と考える賃借人が増えるようになりました。そのような方は、あらかじめエリアを絞って部屋探しをするため、多少家賃が割高でも安心できる物件を優先する傾向にあります。地震や津波、洪水といった自然災害に強い地域を探すためには、公共機関から発表されているハザードマップを参照しましょう。

国土交通省 ハザードマップポータルサイト
http://disapotal.gsi.go.jp/

上に挙げたポイントは、物件選びの一部の例に過ぎません。優良物件の定義は人それぞれですが、自分自身の経験や知識をもとに、より収益が見込める物件を選ぶことこそ不動産オーナーの醍醐味といえるでしょう。

新築?中古?両者のメリット・デメリットを比較

「新築と中古」「都市圏と地方圏」など、購入物件を選ぶ時に悩みどころとなる条件があります。そこで、対照的な条件を取り上げながら、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

1.「新築」と「中古」
新築物件のメリットは、何といっても建物や設備が新しいことです。見た目だけでなく、最新の建築基準法をクリアしているため、耐用年数も長くなります。そのため価格が高くなり、利回りが低くなってしまうのがデメリットといえるでしょう。
逆に、中古物件は価格が低いので利回りは高くなると考えられます。実際に物件を見てから購入できるのも、中古ならではのメリットです。デメリットとしては、経年劣化による破損や汚れが避けられないため、修繕費がかさむ可能性があることが挙げられます。
2.「大都市」と「地方」
東京などの大都市は、地方に比べて人口が多いため、物件の需要が高いというメリットがあります。反面、物件が集中するので競争率も激しく、さらに購入時の価格も高いため利回りが低下しやすいデメリットがあります。
地方の物件のメリットは、大都市よりも価格が安く、利回りが高くなりやすい点が挙げられます。けれどもエリアによっては今後大幅に人口が減る可能性もあり、新たな賃借人を見つけることが難しくなる可能性もあります。
3.「単身者向け」と「ファミリー向け」
単身者向けのアパートやマンションは、特に都市部において働き盛りのシングルの増加などから高い需要が続いています。ワンルームや1Kであることから購入価格も安く、「女性専用」「ペット可能」といった条件をつければ、他の物件との差別化が可能になります。また、ファミリータイプは賃貸期間が長いため、長く安定して賃料収入が得られる可能性が高いと考えられます。けれども単身者向けの物件と比べると購入価格が高くなるので、利回りが低くなってしまいます。

いずれの条件も一長一短はありますが、不動産投資ビギナーの方は利回りや間口の広さを考慮して、最初は「中古」「大都市または人口が伸び盛りの地方」「単身者向け」物件を選択するケースが多いようです。