土地探しのチェックポイント(購入経験者体験談)

住みはじめてから後悔しないために。土地探しのポイントはココ!

土地探しの条件といえば、まず「駅までの距離」と「広さ」を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか?たしかにこの2つは、土地の価格を決める最大の要素です。しかし、快適に暮らすにはこの条件だけをクリアしても足りません。
人生最大の買い物である土地の購入を何度も経験している人は少ないでしょう。そのため住み始めてみないと気づかない目のつけどころがたくさんあります。
今回は土地の購入経験がある先輩たちが「ここを見ておけばよかった!」と言うことが多いポイントをご紹介します。

交通

一般的に駅からの「徒歩圏内」は15分と言われています。そのため徒歩15分以上の物件から価格の下落率は増し、25分になると2割近く安くなることもあります。たとえば15分で2,000万円が25分で1,600万円です。

しかし広告の徒歩時間は絶対に正確という訳ではありません。これは単純に80メートル=1分を基準にした時間です。坂道や信号などは考慮されていません。なかには「雨の日は泥道になるので通れない」「夜道は暗すぎて怖い」といったことも。必ず自分の足で歩いて確かめましょう。前述とは逆に「クルマは無理だけど歩いて通れる近道があった!」ということもありえます。
またお子さまがいらっしゃる方で、交通量の多い道路沿いの物件を検討される場合は、ガードレールの有無もチェックしましょう。

形状・日当たり

土地の価格は広さだけでなく、形状や日当たりにも大きく左右されます。つまり比較的広い敷地でも、これらの条件が悪ければ割安になることもあるのです。

できれば日当たりは冬場にチェックしたいところです。東京の場合、冬至の太陽の角度は約32°。隣近所の建物によっては春から秋にかけて問題なくても、冬の間は1階に日差しが入らないこともあります。たとえば南隣の建物の高さが10メートルの場合、1階の日当たりを確保するには約9メートルの距離が必要です。

日当たりや形状の悪さは、設計プランでカバーできることも多々あります。たとえば1階の日当たりが期待できなければ、2階リビングや中庭という手も。またL字型の旗竿地なら周りが囲まれているので、道路からの視線が気にならず静かに暮らせるというメリットもあります。「通勤時間などは希望通りなのに土地の形状が…・・・。」といった場合は、建築依頼先候補の会社に相談してみましょう。期待を上回る提案があるかもしれません。

接道状況

住宅用の土地は必ず道路に2メートル以上接していなければならないと法律で定められています。しかしお持ちのクルマのサイズによっては「2メートルぎりぎりではドアが開かない!」ということもあります。

さらに道路自体の幅にも注意が必要です。ご家族にクルマの運転が苦手な方はいませんか?
「子どもの送り迎えで頻繁にクルマを運転するようになったけど、道幅が狭すぎて何度もこすってしまいました」といった奥様の声もよく聞きます。

近隣施設のチェック

スーパー・コンビニなどの商業施設

書店やレンタルDVDなど必要とする商業施設は人によって様々です。家族にとって何が必要かよく話し合いましょう。もしお目当てのお店があった場合は、駐車場の様子もチェック。「週末はいつも満車で入れない」ということもあります。そのようなケースでは代わりの商業施設を探しておくことも必要です。

病院、交番などの公共施設

病院は診療科の種類を確認。最低内科、外科、耳鼻咽喉科、眼科、歯科の位置は把握しておきたいところです。交番は普段あまり縁のない人が多いでしょう。しかし自宅近くにあればやはり安心感があります。

幼稚園、小中学校など教育施設

通園・通学路は距離だけでなく、交通量、治安などをチェック。幼稚園の場合は通園バスの停留場所などを確認しましょう。また入園・入学の難易度も要チェックです。

嫌悪施設の有無

競馬場や工場、葬儀場など「近くにあると嫌だな」と感じる施設を嫌悪施設といいます。周辺に競馬場などがある場合は必ず日曜、祝祭日の様子を確認しましょう。平日に比べ、いっきに人出が増し、町の雰囲気が変化することもあります。
周辺に工場や畑がある場合は風向きに要注意。検討している土地の方へ風が吹くと、ニオイや砂ぼこりが来ることがあります。

地歴

過去が工場やガソリンスタンドなどだと、土壌汚染の心配があります。過去の用途は不動産業者のほか、各市区町村の役場でも確認できます。もし土壌汚染の可能性があれば、浄化などの対策がなされているかも確認しましょう。
また地盤の強度も気になるところです。埋立地であったり地名に「川」や「沼」など水に関連するものは入っていれば、軟弱地盤の可能性があります。地盤が弱い場合は、建築時に地盤補強の費用が別途必要になります。

予算

土地の相場は日々変化しています。国交省が毎年発表する「公示地価」が参考になるという話もありますが、こちらはあくまで毎年1月1日時点での価格。情報が古すぎる場合もあります。やはり当サイトのような不動産ポータルサイトで最新の売出し価格をチェックするのがベストでしょう。
また土地の予算は、建物と外構も含めた諸費用を入れた総予算から検討しなければなりません。

諸費用の目安は総費用の15%前後です。土地の購入を検討する際には、まず総予算から諸費用の15%を引いて、残りの金額で土地と建物の予算分配を決めていきましょう。たとえば4,000万円の予算なら諸費用は600万円。残りの3,400万円が土地と建物の予算になります。

現地に行く前にチェックするポイント

ハザードマップ

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図上で表したものです。国交省の「ハザードマップポータルサイト」からは、全国の各区市町村のハザードマップURLへ直接リンクできます。自然災害の種類は、「洪水」「高潮」「火山」「地震」など。例えば洪水の場合、浸水の深さや範囲、避難場所が確認できます。

都市計画道路予定地

自動車が通る通常の道路の予定地です。計画から事業決定まで数十年を要することもあり、最近は世論や財政難から凍結されることも多い。計画段階であれば、以下の条件の住宅が建てられます。
・2階建てまで(3階不可)
・地階、地下車庫不可
・木造、鉄骨

実際に計画段階の土地で建売住宅が販売されることもあり、周辺相場よりも格安なので人気があります。ただし事業決定になると立ち退き交渉後、引越ししなければならないので、購入前に事業の進捗状況の確認が必要です。

現地は昼も夜もじっくり観察

気になる土地を見つけたら通勤時間帯の朝と夜、そして休日の昼間の最低3回は足を運びましょう。それぞれの時間帯での自分の生活を想像しながら周りの様子を確認するのです。
現地を見に行く交通手段は、自分が引っ越したときに利用するものにしましょう。通勤に電車を使うならば電車です。
最寄りの駅やバス停から現地へ歩きながら交通量、人通り、街灯の設置状況、商業施設や嫌悪施設の有無などを確認。バスを利用するなら実際に乗ってみて渋滞状況などを確かめましょう。時刻表をもらうことも忘れずに。
現地に着いたら周辺を10分程度歩いてみましょう。一戸建てとアパート・マンションの割合や、すれ違う人々から街の様子が分かるものです。

また近所の人に出会う機会があれば、街の住み心地を聞いてみましょう。正直に「この周辺の家を買おうか考えています」と伝えれば、案外教えてくれるものです。

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