2世帯住宅のお金のメリット・デメリット（ローン・登記、相続税【贈与】対策）

2世帯住宅に限らず、家づくりや家えらびには多くのお金がかかります。融資などの資金調達から税金、入居後の生活費や維持費まで、お金の悩みは尽きませんが、2世帯住宅ならではのメリットを生かせばお得になるケースもあります。

2013年5月9日更新

2世帯住宅にかかるお金の面では、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。以下の表にまとめてみました。

資金調達

メリット	一方が土地を所有しており、そこに建てる場合は土地代がかからない。 2世帯の経済状況に応じて、頭金やローンを分担することが可能。区分登記をすればローンを別々に組める。共有スペースが多い住まいなら、2軒建てるよりも建設費を安く抑えられる。
デメリット	どちらか一方の資金の負担が大きい場合、もう一方が住まいに対して要望を言いにくい雰囲気になりがち

税金・登記

メリット	住まいの構造によっては固定資産税を減額できる。住まいの構造によっては将来の相続税を減額できる。住宅資金贈与の特例を使うことで、贈与税を減額できる。
デメリット	税の減額措置を受けるためには、一定の条件を満たすことが必要。そのため住まいの構造などに制限がかかる場合も。

入居後

メリット	共有スペースがある分、水光熱費を抑えることが可能。住まいにかかる維持費が、2軒分より安くなる。
デメリット	共有スペースにかかる費用の分担があいまいだと、トラブルに発展しやすい。

いかがでしょうか。メリットもデメリットも、お金の問題特有の複雑な条件などが発生するため、分かりづらい面があるかも知れません。以下に、2世帯住宅特有のお金の問題で、気を付けたい点を挙げてみました。

2世帯住宅において、家づくりや家えらびの資金源は親世帯と子世帯の2つのお財布があります。このお財布から、双方がどれ位負担をするのか考えなくてはいけません。

（1）親世帯と子世帯の両方が資金を負担する（2）親世帯が全額負担する（3）子世帯が全額負担する

負担の割合について特に決まりはありませんから、ケースバイケースで決定します。

さて、資金力という点では、まだ若い子世帯に比べて親世帯の方が裕福という場合が多いのではないでしょうか。ですから一般には、親世帯が子世帯よりも多く資金を負担するというケースが目立ちます。そうなると家づくりや家えらびにおいて親世帯の意見が優先されがちになり、子世帯が不満を溜めこんでしまう……という問題が起きやすくなります。

これから長く一緒に住むのですから、資金の負担の割合に関わらず遠慮なく話し合い、双方の意見を取り入れるべきでしょう。

家づくりや家えらびの資金源としてポピュラーな住宅ローン。2世帯住宅なら不動産登記を各戸それぞれの名義で登記する「区分登記」を行うことで、それぞれ別の建物として扱われますから、ローンを別々に組むことができます（区分登記を行うには条件があるので、後ほど詳しく説明します）。ただし多くの住宅ローンでは借入時や返済期間の年齢制限があるため、親世帯が高齢の場合は利用できない可能性があります。

1つのローンであっても、2世帯で資金を分担することは可能です。親世帯が頭金を用意して、子世帯がローンを担うケースも多く見られます。また、親子リレーローンのように、親世帯から子世帯がローンを引き継ぐ方法もあります。

先ほどの「ローンは1つ？それとも別々？」でご紹介したように、2世帯住宅は不動産登記のパターンが複数あるため、ローンや税金などの面で違いが発生します。

「登記って何？」と言う方のために簡単に説明すると、不動産の登記とは、土地や建物の所有者の名前を名義として不動産登記簿に記載することです。これにより、不動産の持ち主が明らかになるだけではなく、納税の義務も生じることになります。2世帯住宅における登記の種類は下の表を参照してください。

2世帯住宅の不動産登記

単独登記	1人の名義で登記する方法。1人が資金を負担した場合に、この方法をとることが多い
共有登記	資金を出し合った複数の名義で登記する方法。出資比率に応じた持ち分を登記するが、それぞれの所有部分までは限定できない
区分登記	各戸それぞれ別に登記する方法で、所有部分の限定が可能。ただし2つの建物が完全に分離していることが条件なので、「玄関が2つある」「内部で行き来ができない」といった構造上の制約がある。

親世帯、子世帯のどちらか1人の名義で登記する方法が「単独登記」です。これは一般的に、資金を出した人が1人だけの場合に行われますが、もしも親子で資金を出し合ったにもかかわらず、1人の名義で単独登記をすると贈与税が発生する可能性があります。

一方、「共有登記」は複数の名義でそれぞれの出資比率に応じた持ち分を登記します。所有権を複数の人が共有すると言う訳ですね。共有登記をする場合、それぞれの出資比率によって住宅ローン控除を受けることが可能です。

そして「区分登記」です。これは2世帯住宅であっても、生活空間が完全に別々に分かれている「独立タイプ」の場合に登記できる方法です。区分登記をすると、建物が2戸あることになり、住宅ローンを別々に受けることができる他、固定資産税の控除も2戸分となり、減額することができます。

「うちは相続なんて縁がないから……」と尻込みする方も多いのですが、国の税収を上げる方針などで、今後は相続税が身近な問題になってくると予想されています。相続税と言えば、相続人（遺族）が被相続人（故人）から受け継いだ財産の総額から一定の基礎控除額を差し引いた部分が課税の対象となります。つまり課税されるかどうかは基礎控除額に拠る所が大きいのですが、2010年の税制改革で相続税の課税が強化され、2015年に相続税の基礎控除額が引き下げられる見込みです。

例えば、子どもが2人いる夫婦のどちらか一方が亡くなった場合、基礎控除額は現在の8,000万円から4,800万円に引き下げになってしまいます。都市部ではどうしても土地の評価額が高くなるため、ある程度の大きさの1軒家では遺産総額が基礎控除額を上回り、相続税が降りかかってくると考えられます。

そこで注目したいのが、相続税の評価額を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」です。評価額の減額によって遺産総額が基礎控除額を下回れば、相続税を課せられることはありませんから、この特例を活用したいものです。

「小規模宅地等の特例」の減額割合（居住用宅地）

故人の死亡直前の状況		故人が居住
相続税の申告期限までの状況		相続人が居住または保有	相続人が非居住
面積の限度		240m²	200m²
評価額の減額割合	2010年3月まで	80％	50％
評価額の減額割合	2010年4月以降	80％	なし

しかしながら、この「小規模宅地等の特例」は2010年から適用が厳しくなっており、かつては同居していない子でも評価額が減額できていたものが、現在は故人の自宅敷地であることや、配偶者以外の相続人が適用を受けるには同居していることなどが条件になっています。言い換えれば、2世帯住宅で同居している親から子へ相続が行われる場合は「小規模宅地等の特例」が適応されるのです。

※ただしこの特例は、故人と同居しているかどうかが大きなポイントになりますので、2戸が完全に分離している「独立タイプ」のように、内部で行き来できない構造の住まいは同居と認められません。詳しくは専門家に相談してください。

2世帯住宅に限った話ではありませんが、家づくりや家えらびのために親から子へ資産が贈与される場合、税金の優遇措置があることも押さえておきましょう。

通常、親からお金をもらうと多額の税金がかかりますが、こと家づくりにおいて話は別。住宅購入時の資金贈与については嬉しい特例が用意されています。まず注目すべきは、2014年までの期間限定の特例である「住宅取得等資金の贈与の非課税」制度です。こちらは2014年12月31日までに限り、20歳以上の者が父母や祖父母などから住宅資金の贈与を受けた場合は、最大1,200万円まで非課税となります。非課税の限度額には条件がありますから、詳しくは右の表を参照してください。

父母や祖父母から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置

	2013年	2014年
耐震・エコ住宅（※）	1,200万円	1,000万円
一般住宅	700万円	500万円

※「耐震住宅」とは住宅性能表示制度における耐震等級2以上または免震建築物に該当する住宅、「エコ住宅」とは同省エネ等級4の住宅（いずれも住宅の床面積は50m²以上240m²以下）

期間限定の「住宅取得等資金の贈与の非課税」とは別に、もとから贈与に税金がかからない制度もあります。1つは「暦年課税制度」と言って、年間110万円までの贈与なら税金がかからないものです。もう1つは「相続時精算課税制度」と言って、原則65歳以上の父母から20歳以上の子への贈与の場合に選択できる制度です。この制度では、親から贈与を受けた時点で2500万円までなら税金がかかりません。その代わり、親が死亡して財産を相続する時に、贈与分と相続分を足した金額に相続税が発生します。なお、一度「相続時精算課税制度」を利用すると、以降は「暦年課税制度」を利用できなくなります。

「暦年課税」も「相続時精算課税制度」も、非課税になる贈与は住宅資金に限りません。これに「住宅取得等資金の贈与の非課税」を加えることで、子世帯の住宅資金が大幅にアップし、頭金を増やしてローンの返済額を減らすことも可能になります。
※これらの特例にはさまざまな条件があります。詳しくは税務署などに相談してください。

きょうだい間のトラブル

子世代にきょうだいがいる場合、2世帯住宅をキッカケにきょうだい間のトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。特に親世帯が資金を多く負担して2世帯住宅を建てると、他のきょうだいが「1人だけ家づくりの資金を援助してもらってずるい」「自分は親の援助もなく家を購入したのに」などと不満を感じるかも知れないからです。きょうだいとは言え成人して所帯を持つと、それぞれの所帯の事情が絡み、親の財産や介護をめぐって関係が一気に悪化する可能性もあります。

2世帯住宅の計画が持ち上がったら、親の財産や介護について、きょうだい間でよく話し合うようにしましょう。一般的には...

同居するきょうだいが親の介護を引き受け、その他のきょうだいは土地建物の相続の権利を放棄する。きょうだい間で介護を分担し、親の死後は財産を均等に分割する。