マイホーム資金をおトクに借りて賢く返す|住まいの情報ナビ、初めてでも失敗しない住宅ローン|E-LIFE不動産情報

マイホーム資金をおトクに借りて賢く返す!

初めてでも失敗しない住宅ローン

「一生で最も高い買い物」とも言われるマイホーム。その大切な資金を借りるために、多くの人が利用しているのが「住宅ローン」です。

ローンを申し込む前に押さえておきたい用語やコツ、資金プランの立て方など、住宅ローンの基礎知識をチェックしましょう。

  • はじめに~住宅ローンとは~
  • 無理のない資金プランを立てよう
  • 住宅ローンを比較すればおトク!
  • ローンの負担を減らす黄金ルール
  • 頭金が足りない!そんな時は?
  • 返済途中にローンを見直すことも大切
  • ローンの諸費用と必要書類

2013年8月2日 更新

はじめに~住宅ローンとは~

条件や金利によってさまざまな住宅ローンがある

住宅の価格は、一戸建てか共同住宅か、新築か中古か、あるいは購入する地域や広さなどによってもまちまちですが、高い買い物であることは間違いありません。

住宅金融支援機構が行っている「平成23年度 フラット35利用者調査報告」によると、首都圏でマイホームを手に入れた人たちの平均価格は、土地付き注文住宅で4,396.1万円、新築マンションで4,210.7万円。これだけのお金を全額現金で支払う人はごくわずかで、ほとんどの人は住宅ローンを利用することになります。

フラット35、元金均等、元利均等、変動金利、全期間固定...

住宅ローンは、その名のとおり住宅の購入や建築、増改築、既存の住宅ローンの借換えなどのために利用するローンです。

金融機関ごとに、金利や借入れの条件などによってさまざまな住宅ローンがありますが、審査さえクリアすればどこから借りてもOK。不動産会社が提携するローンを利用することも可能です。

住宅ローン契約までの流れを紹介

住宅ローンは金額がとても大きく、返済も30年、35年といった長期間にわたるケースが殆どです。 ですから住宅ローン選びは、物件選びと同じくらい慎重に行いたいもの。金利はもちろんですが、条件やサービス、利便性などトータルで判断しましょう。実際にローンの契約を結ぶのは物件の売買契約が済んでからですが、お金の目処が立たなければ物件を購入することもできませんから、物件探しと平行して住宅ローンの情報を収集するようにします。

住宅ローンの進め方
  • 1. 住宅ローンの情報収集
    不動産会社やインターネット、普段からお世話になっている金融機関など、アンテナを張りめぐらして住宅ローンに関する情報を収集し、比較・検討します。
  • 2. 事前審査を受ける
    ローンの本申込みをする前に、ローン審査に通るかどうかを判断するため金融機関に事前審査を依頼します。審査結果が出るまで2~3週間ほどかかります。
  • 3. 不動産の売買契約を行う
    事前審査でOKが出たら、物件の売買契約を結びます。
  • 4. 住宅ローンの本申込み
    物件の売買契約書を添えて、住宅ローンの本申込みを行います。
  • 5. 本審査~融資の決定
    本審査はローンの保証会社が行います。審査には1週間ほどかかります。
  • 6. 住宅ローン契約
    本審査をクリアすれば、晴れて融資が決定します。住宅ローンの契約は、正式には「金銭消費賃借抵当権設定契約」と言い、引き渡しの1~2週間前に締結します。

住宅ローン審査では、何を審査されている?

「審査」と聞くと身構えてしまいがちですが、これはつまり金融機関が「この人にお金を貸して大丈夫か」とチェックするためのものだとお考えください。主な審査の基準は、借入れ者の年齢、家族構成、勤務先と年収、健康状態、クレジットカードの返済状況などです。加えて、銀行系のローンには勤務先の業種や雇用形態などの細かい特定があります。

また、住宅金融支援機構が民間の金融機関の住宅ローンを買い取って証券化した「フラット35」は、雇用形態や最低年収などの制限がないため、個人事業主など収入が不安定な人でも比較的利用しやすい「庶民の味方」と言うべき住宅ローンです。以下に「フラット35」の利用条件を挙げますので、参考にしてください。

年収、健康、年齢、返済...
「フラット35」利用条件
申込み者の条件
申込み時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済の利用者は70歳以上でも可)
日本国籍の保持者か、永住許可を受けている外国人、または特別永住者
年収に占める「フラット35」とその他の借入れ金(自動車ローン、カードローンなど)の年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が次の基準を満たしていること(収入の合算も可能)年収400万未満の場合……30%以下年収400万以上の場合……35%以下
申込み者や親族が居住する新築住宅の建設・購入資金、または中古住宅の購入資金であること
住宅の条件
住宅金融支援機構が定めた建築基準に適合している住宅
一戸建ての場合、床面積が70m²以上
共同住宅(マンションなど)の場合、床面積が30m²以上
新築住宅の場合、建築費または購入価格が1億円以下で、申込み時点において完成から2年以内で未入居の住宅
中古住宅の場合、購入価格が1億円以下で、申込み時点において完成から2年以上または既に人が住んだことのある住宅

新築一戸建ては「つなぎ融資」が必要になることも

住宅ローンは、原則として建物が完成し、買い主に引き渡された段階で融資が実行されます。新築マンションなどは既に建物が完成しているので問題ありませんが、新築一戸建ての場合、完成前に中間金を工務店やハウスメーカーに支払わなければならないことがあります。

そこで利用するのが「つなぎ融資」です。これは中間金払いから住宅ローンの融資実行までの期間をつなぐ融資です。つなぎ融資の借入れしている期間は金利のみを支払い、住宅ローンが正式に実行される時に精算する方法が一般的です。

つなぎ融資

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